Modelli Immobili a reddito Svizzera

La contabilità immobiliare può essere tenuta sia partendo da un modello di contabilità in partita doppia che da un modello Entrate/Uscite. Questa scelta dipende solo dalle tue conoscenze contabili. Se ti trovi a tuo agio con la contabilità puoi iniziare con il modello in partita doppia, in caso contrario puoi usare quello Entrate/Uscite.

Ogni modello ha caratteristiche specifiche su come procedere e mostra degli esempi di registrazioni.

• Modello per appartamenti o immobili a reddito | Contabilità in partita doppia
• Modello per appartamenti o immobili a reddito | Contabilità Entrate/Uscite

Guarda le registrazioni di esempio comuni. Informazioni più specifiche le trovi sulla pagina del modello.

Piano dei conti

Nella tabella Conti trovi già predisposto il piano contabile con i conti e le spese più comuni per gestire la contabilità di un immobile.

• Attivi
• Passivi
• Ricavi
• Costi

Se hai scelto il modello per la contabilità Entrate-Uscite avrai a disposizione anche la tabella Categorie.

I conti degli inquilini

Nella tabella Conti alla fine del piano contabile, dove sono presenti i conti patrimoniali del partitario, inserisci l'elenco dei debitori, che sono chiamati “Inquilini” per gli appartamenti o immobili a reddito.

Per ogni debitore inserisci il conto, completa con la descrizione e il codice Somma In (uguale al Gruppo di totalizzazione).
Nella vista Indirizzo della tabella Conti inserisci gli indirizzi e i dati anagrafici dei debitori che possono successivamente apparire anche sulle fatture emesse. È possibile gestire allo stesso modo anche i creditori. In questo caso devi creare la struttura del partitario debitori anche per i creditori.

Vista Indirizzi

Quando si aggiunge un conto si deve inserire il codice Somma In appropriato al raggruppamento dei conti (il codice Somma In può essere scelto/modificato come si vuole).

Saldi iniziali

Nella colonna Apertura inserisci i saldi iniziali degli Attivi e dei Passivi. I saldi passivi si inseriscono con il segno meno davanti.
Se usi i centri di costo puoi inserire i saldi iniziali suddivisi per centri di costo direttamente nella tabella Registrazioni. In questo caso dovrai registrare indicando nella colonna Tipo la voce “01” (Registrazione apertura).

Saldi anno precedente

Se stai creando una nuova contabilità e vuoi che nei rendiconti da stampare appaiono gli importi dell'anno precedente, devi inserire i valori nella colonna apposita. Vai nella vista Precedente e nella colonna Precedente inserisci i valori.

Crea il file per la contabilità immobiliare

• Clicca su Crea Nuovo.
• Filtra per Regione per individuare la tua regione di competenza (in questo caso Svizzera-Italiano).
• Sotto la Categoria Altro trovi i modelli per la contabilità immobiliare.
• Seleziona sotto Contabilità in partita doppia o Contabilità entrate / uscite il modello "Contabilità per appartamento o immobile a reddito" e clicca su Crea.

Leggi la descrizione del modello per avere più informazioni specifiche, eventualmente puoi selezionarne un altro. In caso di dubbio su quale scegliere, consulta il diagramma dedicato.
Cliccando sulla scritta “Maggiori informazioni…” andrai sulla pagina di documentazione specifica del modello.

• Con il comando File → Proprietà file, imposta il nome dell'immobile, il periodo contabile con le date di apertura e di chiusura, e la moneta di base, mentre nella sezione Indirizzo compila i campi di chi gestisce l’immobile.

• Con il comando File → Salva con nome, salvi il file. È utile indicare nel nome del file, il nome dell'immobile e l'anno. Per esempio "NomeImmobile-2022.ac2".

Guarda anche Organizzare i file della contabilità in locale, su rete e cloud.

Le registrazioni

Nella tabella Registrazioni registra tutti i movimenti in ordine cronologico, secondo gli incassi dai debitori e i pagamenti delle fatture, nonché altri tipi di movimenti. Le registrazioni sono sempre ordinabili e visibili in ogni istante. Puoi evidenziare le righe, correggere se sbagli, copiare e incollare movimenti inseriti in precedenza.

Se vuoi velocizzare l'inserimento ti suggeriamo di utilizzare le diverse funzioni di Banana:

• La funzione dell'Immissione dati con auto completamento ti consente la ripresa in automatico dei dati già inseriti in precedenza.
• La funzione delle Registrazioni ricorrenti (menu Azioni) ti permette di memorizzare in un'apposita tabella le registrazioni che si ripetono spesso.
• L'importazione dati dall'estratto bancario ti riprendere tutti i movimenti della banca in automatico.
• Puoi Collegare ogni registrazione con il relativo giustificativo in formato digitale, e con un semplice click puoi visualizzare il documento. Vedi anche File di contabilità e giustificativi digitali per organizzare al meglio i tuoi documenti.
• Usa il comando Ordina registrazioni per data, per ordinare le righe in ordine progressivo di data.
• Usa il Comando Stampa/Anteprima per stampare o esportare il giornale in formato PDF.

Flusso di lavoro per la gestione degli affitti

Banana Contabilità Plus permette di gestire agilmente un flusso di lavoro sfruttando diverse funzionalità presenti all'interno del programma.

Queste funzionalità comprendono:

• la importazione degli estratti conto elettronici bancari.
• la registrazione automatica degli estratti attraverso la gestione delle regole di completamento della contabilità.
• la registrazione automatica dei salari versati al custode senza riscrivere o ricopiare le registrazioni più volte.
• l'addebito automatico degli affitti in contabilità alle scadenze prestabilite dai contratti.
• il facile controllo degli incassi e dei mancati pagamenti da parte degli inquilini.
• il salvataggio e l'invio della contabilità comprensiva di giustificativi in un unico file PDF.

Guarda il flusso di lavoro su Banana Contabilità per la gestione degli affitti. In questo modo, insieme al metodo di fatturazione descritto di seguito, è possibile ridurre lo sforzo di gestione delle contabilità con un impatto impareggiabile sui tempi di gestione.

Estensione per il controllo degli affitti

Grazie all'estensione per il controllo degli affitti puoi tenere traccia e avere sempre disponibile un report con la panoramica su chi ha pagato regolarmente l'affitto, chi l'ha pagato solo parzialmente e chi non l'ha ancora pagato.

Puoi verificare facilmente anche se hai addebitato in contabilità correttamente a ogni scadenza e ottenere una previsione di incasso per tutto l'anno corrente.

Stampa le fatture QR agli inquilini

Banana Contabilità Plus ti permette di usare la fatturazione integrata per stampare le fatture ai debitori con codice QR. Queste possono essere fatture per affitti, conguagli spese, spese a carico degli inquilini. Hai diversi vantaggi rispetto a un invio generico:

• pagamento più facile da parte dei debitori
• importi versati corretti - nessuna possibilità di errore
• contabilità automatizzata per chi emette fatture con numero di riferimento SCOR

Allo stesso modo possono essere stampate facilmente richieste di rimborso (sempre con codice QR) per spese anticipate dall’amministrazione ma imputabili a singoli debitori.

Differenza tra QR-IBAN e IBAN classico

Il QR-IBAN che viene richiesto alle banche per emettere fatture con numero di riferimento è un conto di facciata associato al conto IBAN classico, ossia, serve solo per incassare le fatture emesse esattamente come veniva fatto attraverso le vecchie polizze di versamento PVR (senza codice QR). Il QR-IBAN rilascia quindi gli incassi sotto forma di un file XML chiamato camt.054.
Con il numero di conto IBAN classico, su richiesta, la banca fornisce il file XML chiamato camt.053 che puoi sempre usare per la registrazione contabile automatizzata degli incassi con numero di riferimento che inizia con RF.  Il formato camt.053 necessario deve avere la versione camt.053.001.08 (ISO 20022 versione 08 dal 2019). Se necessario chiedi anche alla tua banca di continuare a ricevere l'estratto conto in formato PDF.

Particolarità del file camt.053 e dell’IBAN classico

La particolarità del file camt.053 è che comprende anche tutti gli altri incassi senza numero di riferimento e soprattutto anche tutti gli addebiti. Con questo estratto conto elettronico puoi automatizzare la registrazione contabile anche di tutti gli altri incassi senza numero di riferimento e soprattutto di tutti gli addebiti delle fatture pagate ai fornitori sfruttando la funzionalità delle regole di completamento.
Inoltre, puoi registrare automaticamente anche i centri di costo CC1, CC2 e CC3 delle fatture emesse con questo metodo.
Infine permette anche la generazione di fatture con numero di riferimento per i numeri di conto dei debitori che fanno uso delle lettere.

Fatturazione con IBAN classico e tipo di riferimento SCOR

Questa opzione che permette la contabilizzazione automatica si sceglie dalle impostazioni del layout fattura “CH10 Layout con codice di riferimento QR” impostando il Tipo di riferimento QR su SCOR.
Con l’importazione degli estratti conto camt.053 di un IBAN classico è quindi possibile ridurre notevolmente il tempo dedicato alla contabilità.
Segui le indicazioni per la configurazione della fattura con codice QR e tipo di riferimento SCOR.

Stampa il Bilancio e Conto economico

Per visualizzare e stampare in qualsiasi momento il Bilancio e il Conto economico clicca sul menu Report → Bilancio abbellito con gruppi. Puoi personalizzarli con le colonne che vuoi vedere oppure avere rendiconti anche per periodo.

Registrazioni di esempio comuni

Guarda le registrazioni di esempio comuni per contabilizzare:

• L’addebito agli inquilini
• L’incasso dagli inquilini
• La registrazione delle spese immobiliari
• L’addebito dei conguagli spese
• L'incasso di un conguaglio spese

Scopri le basi su come tenere una contabilità immobiliare.

Addebito agli inquilini

Normalmente l’affitto è composto da un importo a favore del proprietario e un acconto spese che viene richiesto per rimborsare gli anticipi versati dal proprietario per sostenere le spese di riscaldamento e le spese accessorie.

Contabilità in partita doppia

Inserisci la registrazione per l’affitto e la registrazione per l’acconto spese.

La pigione è addebitata all’inizio di ogni mese a ogni inquilino.

Se preferisci puoi creare una registrazione unica su più righe:

1. Nella colonna del Conto Dare inserisci il conto contabile dell’inquilino.
2. Nella colonna del Conto Avere inserisci il conto contabile degli incassi da affitti.

L’acconto spese è addebitato assieme alla pigione all’inizio di ogni mese per ogni inquilino:

1. Nella colonna del Conto Dare inserisci il conto contabile dell’inquilino.
2. Nella colonna del Conto Avere inserisci il conto contabile degli acconti degli inquilini per le spese anticipate.

Contabilità Entrate/Uscite

Inserisci la registrazione per l’affitto comprensivo di acconto spese.

La pigione è normalmente addebitata all’inizio di ogni mese ad ogni inquilino:

1. Nella colonna Entrate inserisci l’importo dell’affitto mensile comprensivo di acconto spese.
2. Nella colonna Conto inserisci il conto contabile dell’inquilino.
3. Nella colonna Categoria inserisci il conto Incassi affitti.

Incasso dall'inquilino

Quando incassi l’affitto l’importo dovrebbe comprendere sia la pigione a favore del proprietario sia l’acconto che copre le spese anticipate dal proprietario e rimborsabili dall’inquilino.

Contabilità in partita doppia

1. Nella colonna del Conto Dare inserisci il conto contabile banca, contanti o altro mezzo, con cui hai incassato l’importo.
2. Nella colonna del Conto Avere inserisci il conto contabile dell’inquilino.
3. Nella colonna Importo inserisci l'importo che comprende sia la pigione che l’acconto spese versato.

Contabilità Entrate/Uscite

1. Nella colonna Entrate inserisci l’importo che comprende sia la pigione che l’acconto spese versato.
2. Nella colonna Conto inserisci il conto contabile banca, contanti o altro mezzo, con cui hai incassato l’importo.
3. Nella colonna Categoria inserisci il conto contabile dell’inquilino che ha pagato la pigione.

Registrazione delle spese immobiliari

Contabilità in partita doppia

Le spese anticipate dal proprietario vengono rimborsate dagli inquilini attraverso gli acconti spese mensili e il conguaglio spese di fine periodo. Queste spese anticipate sono registrate nel bilancio perché dal punto di vista contabile sono considerate degli anticipi versati dal proprietario ma che non comportano un costo per il proprietario.

1. Nella colonna del Conto Dare inserisci il conto contabile della spesa posizionata in bilancio.
2. Nella colonna del Conto Avere inserisci il conto banca, cassa o altro mezzo con cui è stata anticipata la spesa dal proprietario.

Registra invece le spese pagate dal proprietario che non sono rimborsate dagli inquilini tra le spese presenti nel conto economico. Queste rappresentano un costo per il proprietario.

1. Nella colonna del Conto Dare inserisci il conto contabile della spesa posizionata in conto economico.
2. Nella colonna del Conto Avere inserisci il conto contabile di liquidità, banca, cassa o altro mezzo, con cui è stata pagata la spesa dal proprietario.

Contabilità Entrate/Uscite

Registra le spese pagate o anticipate dal proprietario. Alcune di queste spese saranno rimborsate dagli inquilini attraverso il pagamento degli acconti spese mensili e del conguaglio spese di fine periodo di conteggio.

1. Nella colonna Uscite inserisci l’importo della spesa immobiliare pagata.
2. Nella colonna Conto inserisci il conto contabile di liquidità, banca, cassa o altro mezzo, con cui è stata pagata la spesa dal proprietario.
3. Nella colonna Categoria inserisci il conto contabile del tipo di spesa pagata dal proprietario.

Addebito dei conguagli spese agli inquilini

Quando ottieni i singoli importi di conguaglio spese di ogni inquilino addebitali in contabilità.

Contabilità in partita doppia

1. Nella colonna del Conto Dare inserisci il conto contabile dell’inquilino.
2. Nella colonna del Conto Avere inserisci il conto contabile del Conteggio annuale.

Se l’importo di conguaglio spese è a favore dell’inquilino procedi al contrario:

1. Nella colonna del Conto Dare inserisci il conto contabile del Conteggio annuale
2. Nella colonna del Conto Avere inserisci il conto contabile dell’inquilino.

Se il conto di Conteggio annuale dopo l'addebito dei conguagli spese agli inquilini non si azzera completamente controlla anche la sezione Gestisci gli arrotondamenti nel conto di Conteggio annuale e la sezione Verifica della ripartizione delle spese agli inquilini.

Contabilità Entrate/Uscite

1. Nella colonna Entrate inserisci l’importo relativo all’inquilino.
2. Nella colonna Conto inserisci il conto contabile dell’inquilino.
3. Nella colonna Categoria inserisci il conto contabile Incassi affitti.

Se l’importo di conguaglio spese è a favore dell’inquilino procedi nel seguente modo:

1. Nella colonna Uscite inserisci l’importo relativo all’inquilino.
2. Nella colonna Conto inserisci il conto contabile dell’inquilino.
3. Nella colonna Categorie inserisci il conto Incassi affitti.

Incasso di un conguaglio spese

Quando incassi un conguaglio spese già emesso all’inquilino registra l’incasso.

Contabilità in partita doppia

1. Nella colonna del Conto Dare inserisci il conto contabile di liquidità, banca, cassa o altro mezzo, con cui hai incassato il conguaglio spese.
2. Nella colonna del Conto Avere inserisci il conto contabile dell’inquilino che ha versato il conguaglio spese.

Contabilità Entrate/Uscite

1. Nella colonna Entrate inserisci l’importo ricevuto dall’inquilino.
2. Nella colonna del Conto inserisci il conto contabile di liquidità, banca, cassa o altro mezzo, con cui hai incassato il conguaglio spese.
3. Nella colonna Categoria inserisci il conto contabile dell’inquilino che ha versato il conguaglio spese.

Se l’importo di conguaglio spese è a favore dell’inquilino procedi nel seguente modo:

1. Nella colonna Uscite inserisci l’importo versato all’inquilino.
2. Nella colonna Conto inserisci il conto contabile di liquidità, banca, cassa o altro mezzo, con cui hai versato il conguaglio spese.
3. Nella colonna Categorie inserisci il conto contabile dell’inquilino a cui hai versato il conguaglio.