Modelli Condomini (PPP) Svizzera

La contabilità immobiliare può essere tenuta sia partendo da un modello di contabilità in partita doppia che da un modello Entrate/Uscite. Questa scelta dipende solo dalle tue conoscenze contabili. Se ti trovi a tuo agio con la contabilità puoi iniziare con il modello in partita doppia, in caso contrario puoi usare quello Entrate/Uscite.

Ogni modello ha caratteristiche specifiche su come procedere e mostra degli esempi di registrazioni.

Modelli per la contabilità immobiliare in Partita doppia e Entrate/Uscite

• Modello per condomini (PPP) | Contabilità in partita doppia
• Modello per condomini (PPP) | Contabilità Entrate/Uscite

Guarda le registrazioni di esempio comuni. Informazioni più specifiche le trovi sulla pagina del modello.

Particolarità del modello per condomini (PPP)

Principio del condominio (PPP)

Il condominio composto da comproprietari sostiene tutte le spese relative all'immobile e riceve delle entrate provenienti dagli acconti spese richiesti ai comproprietari. I comproprietari versano regolarmente degli acconti spese e un conguaglio di fine periodo; è molto importante rispettare il concetto contabile per cui, alla fine del periodo contabile, le spese devono corrispondere esattamente alle entrate.

Di conseguenza, il condominio (PPP - Proprietà Per Piani) non genera nessun utile o nessuna perdita.

Come si decidono gli acconti spese

Il numero di acconti può variare secondo il condominio (PPP). Il numero di acconti è previsto dal regolamento condominiale o deciso dall’assemblea. Questi sono richiesti a partire da un preventivo di spese approvato dall’assemblea o da un preventivo provvisorio stilato dall'amministrazione (in genere il primo acconto).
Alla fine del periodo contabile viene presentato all'assemblea un consuntivo. In base al consuntivo approvato viene richiesto ad ogni proprietario un conguaglio spese; questo permette di equiparare i costi sostenuti con i ricavi contabilizzati. In questo modo un condominio (PPP) non genera nessun utile o nessuna perdita.

Quando registrare le richieste di acconto spese

Cosa succede se un proprietario non paga le richieste di acconto spese? Il condominio deve registrare le richieste di acconto nel momento in cui queste vengono create e inviate ai proprietari. Alla voce ricavi quindi saranno sempre contabilizzati gli acconti spese richiesti, e non gli acconti spese effettivamente versati dai comproprietari. Se un comproprietario non salda il suo debito nei confronti del condominio questo debito resta aperto e visibile nel Bilancio o nella tabella Conti per la contabilità Entrate-Uscite e viene riportato negli anni successivi.

Come ripartire le spese tra i comproprietari

Ogni immobile, nel proprio regolamento condominiale, include di norma le indicazioni per la ripartizione delle spese. In Svizzera il coefficiente principale di ripartizione per i condomini sono i millesimi. Tutto il fondo immobiliare corrisponde a 1000/1000.

Nel diagramma si vede come alla fine del periodo contabile, una volta emessi i conguagli spese ai comproprietari, i costi immobiliari corrispondono ai ricavi (acconti spese richiesti durante l’anno + conguaglio a fine periodo).

Ecco tutti i costi di un condominio (PPP) situati nel conto economico e sostenute completamente dai proprietari di ogni singolo appartamento che compone il condominio:

Il fondo rinnovamento

Nei condomini (PPP) in genere è anche prevista l'esistenza di un fondo o accantonamento per eventuali ristrutturazioni future dell’immobile. Questo fondo viene gestito completamente nel Bilancio o nella tabella Conti per la contabilità Entrate-Uscite e, se si attinge al fondo per effettuare una ristrutturazione, i costi vengono inseriti in Conto Economico o nella tabella Categorie per la contabilità Entrate-Uscite.
Per bilanciare costi e ricavi affinché non ci siano utili o perdite, lo stesso importo relativo ai costi di ristrutturazione sostenuti viene spostato dal fondo posto in Bilancio (o nella tabella Conti per la contabilità Entrate-Uscite) e messo tra i conti di ricavi del Conto economico (o nella tabella Categorie per la contabilità Entrate-Uscite).

Crea il file per la contabilità immobiliare

• Clicca su Crea Nuovo.
• Filtra per Regione per individuare la tua regione di competenza (in questo caso Svizzera-Italiano).
• Sotto la Categoria Altro trovi i modelli per la contabilità immobiliare.
• Seleziona sotto Contabilità in partita doppia o Contabilità entrate / uscite il modello “Contabilità per condominio” e clicca su Crea.

Leggi la descrizione del modello per avere più informazioni specifiche, eventualmente puoi selezionarne un altro. In caso di dubbio su quale scegliere, consulta il diagramma dedicato.
Cliccando sulla scritta “Maggiori informazioni…” andrai sulla pagina di documentazione specifica del modello.

• Con il comando File → Proprietà file, imposta il nome dell'immobile, il periodo contabile con le date di apertura e di chiusura, e la moneta di base, mentre nella sezione Indirizzo compila i campi di chi gestisce l’immobile.

• Con il comando File → Salva con nome, salvi il file. È utile indicare nel nome del file, il nome dell'immobile e l'anno. Per esempio "NomeImmobile-2022.ac2".

Guarda anche Organizzare i file della contabilità in locale, su rete e cloud.

Personalizza il piano dei conti e i comproprietari

Personalizza la tabella Conti

Nella tabella Conti trovi già predisposto il piano contabile con i conti e le spese più comuni per gestire la contabilità di un immobile. Se hai scelto il modello per la contabilità Entrate-Uscite avrai a disposizione anche la tabella Categorie.

Le voci di spesa relative all’immobile possono cambiare in base all’immobile che si gestisce.

Per esempio, le spese relative al riscaldamento dell’immobile possono essere in un unico conto contabile ma possono raggruppare dalle spese relative agli abbonamenti di revisione ordinaria della caldaia, a quelle dello spazzacamino, all’acquisto del gas, del gasolio o dell’elettricità usata dalla caldaia per riscaldare l’immobile.

Se vuoi ottenere il dettaglio o la personalizzazione di ogni tipo di spesa sostenuto per l’immobile gestito ti consigliamo di aggiungere eventuali conti dei costi indicando esattamente per quale tipo di spesa lo vuoi utilizzare e ordinarli seguendo il criterio che preferisci.

Per esempio, potresti volere calcolare una specifica percentuale della elettricità dei vani comuni usata per fare funzionare la caldaia. Creando un conto contabile “Elettricità % caldaia” lo puoi porre in ordine assieme a tutti gli altri costi relativi al riscaldamento.

In questo modo saprai che quella percentuale di elettricità sarà ripartita seguendo i principi di ripartizione del riscaldamento e non secondo i principi usati per altre ripartizioni.

Aggiungi nuovi conti

In Banana Contabilità Plus, se lo ritieni opportuno, puoi eliminare, inserire dei conti, cambiarne la descrizione.
Quando si aggiunge un conto si deve inserire il codice Somma In appropriato al raggruppamento dei conti (il codice Somma In può essere scelto/modificato come si vuole).

Inserisci i saldi iniziali

Nella colonna Apertura inserisci i saldi iniziali degli Attivi e dei Passivi. I saldi passivi si inseriscono con il segno meno davanti.
Se usi i centri di costo puoi inserire i saldi iniziali suddivisi per centri di costo direttamente nella tabella Registrazioni. In questo caso dovrai registrare indicando nella colonna Tipo la voce “01” (Registrazione apertura).

Inserisci i saldi dell'anno precedente

Se stai creando una nuova contabilità e vuoi che nei rendiconti da stampare appaiono gli importi dell'anno precedente, devi inserire i valori nella colonna apposita. Vai nella vista Precedente e nella colonna Precedente inserisci i valori.

Imposta i dati dei comproprietari

Nella tabella Conti alla fine del piano contabile, dove sono presenti i conti patrimoniali del partitario, inserisci l'elenco dei debitori, che sono chiamati “Comproprietari” per i condomini (PPP).

Per ogni debitore inserisci il conto, completa con la descrizione e il codice Somma In (uguale al Gruppo di totalizzazione).

Nella vista Indirizzo della tabella Conti inserisci gli indirizzi e i dati anagrafici dei debitori che possono successivamente apparire anche sulle fatture emesse. È possibile gestire allo stesso modo anche i creditori. In questo caso devi creare la struttura del partitario debitori anche per i creditori.

Inserisci le registrazioni

Nella tabella Registrazioni registra tutti i movimenti in ordine cronologico, secondo gli incassi dai debitori e i pagamenti delle fatture, nonché altri tipi di movimenti. Le registrazioni sono sempre ordinabili e visibili in ogni istante. Puoi evidenziare le righe, correggere se sbagli, copiare e incollare movimenti inseriti in precedenza.

Se vuoi velocizzare l'inserimento ti suggeriamo di utilizzare le diverse funzioni di Banana:

• La funzione dell'Immissione dati con auto completamento ti consente la ripresa in automatico dei dati già inseriti in precedenza.
• La funzione delle Registrazioni ricorrenti (menu Azioni) ti permette di memorizzare in un'apposita tabella le registrazioni che si ripetono spesso.
• L'importazione dati dall'estratto bancario ti riprendere tutti i movimenti della banca in automatico.
• Puoi Collegare ogni registrazione con il relativo giustificativo in formato digitale, e con un semplice click puoi visualizzare il documento. Vedi anche File di contabilità e giustificativi digitali per organizzare al meglio i tuoi documenti.
• Usa il comando Ordina registrazioni per data, per ordinare le righe in ordine progressivo di data.
• Usa il Comando Stampa/Anteprima per stampare o esportare il giornale in formato PDF.

Flusso di lavoro per la gestione dei condomini

Banana Contabilità Plus permette di gestire agilmente un flusso di lavoro sfruttando diverse funzionalità presenti all'interno del programma.

Queste funzionalità comprendono:

• la importazione degli estratti conto elettronici bancari.
• la registrazione automatica degli estratti attraverso la gestione delle regole di completamento della contabilità.
• la registrazione automatica dei salari versati al custode senza riscrivere o ricopiare le registrazioni più volte.
• la creazione di report completamente personalizzati in Excel.
• il salvataggio e l'invio della contabilità comprensiva di giustificativi in un unico file PDF.

Guarda il flusso di lavoro su Banana Contabilità per la gestione dei condomini. In questo modo, insieme al metodo di fatturazione descritto di seguito, è possibile ridurre lo sforzo di gestione delle contabilità con un impatto impareggiabile sui tempi di gestione.

Stampa le fatture QR ai comproprietari

Banana Contabilità Plus ti permette di usare la fatturazione integrata per stampare le fatture ai debitori con codice QR. Queste possono essere fatture per acconti spese, conguagli spese o fondi di rinnovamento per i comproprietari. Hai diversi vantaggi rispetto a un invio generico:

• pagamento più facile da parte dei debitori.
• importi versati corretti - nessuna possibilità di errore.
• contabilità automatizzata per chi emette fatture con numero di riferimento SCOR.

Allo stesso modo possono essere stampate facilmente richieste di rimborso (sempre con codice QR) per spese anticipate dal condominio ma imputabili a singoli debitori.

Differenza tra QR-IBAN e IBAN classico

Il QR-IBAN che viene richiesto alle banche per emettere fatture con numero di riferimento è un conto di facciata associato al conto IBAN classico, ossia, serve solo per incassare le fatture emesse esattamente come veniva fatto attraverso le vecchie polizze di versamento PVR (senza codice QR). Il QR-IBAN rilascia quindi gli incassi sotto forma di un file XML chiamato camt.054.
Con il numero di conto IBAN classico, su richiesta, la banca fornisce il file XML chiamato camt.053 che puoi sempre usare per la registrazione contabile automatizzata degli incassi con numero di riferimento che inizia con RF. Il formato camt.053 necessario deve avere la versione camt.053.001.08 (ISO 20022 versione 08 dal 2019). Se necessario chiedi anche alla tua banca di continuare a ricevere l'estratto conto in formato PDF.

Particolarità del file camt.053 e dell’IBAN classico

La particolarità del file camt.053 è che comprende anche tutti gli altri incassi senza numero di riferimento e soprattutto anche tutti gli addebiti. Con questo estratto conto elettronico puoi automatizzare la registrazione contabile anche di tutti gli altri incassi senza numero di riferimento e soprattutto di tutti gli addebiti delle fatture pagate ai fornitori sfruttando la funzionalità delle regole di completamento.
Inoltre, puoi registrare automaticamente anche i centri di costo CC1, CC2 e CC3 delle fatture emesse con questo metodo.
Infine permette anche la generazione di fatture con numero di riferimento per i numeri di conto dei debitori che fanno uso delle lettere.

Fatturazione con IBAN classico e tipo di riferimento SCOR

Questa opzione che permette la contabilizzazione automatica si sceglie dalle impostazioni del layout fattura “CH10 Layout con codice di riferimento QR” impostando il Tipo di riferimento QR su SCOR.
Con l’importazione degli estratti conto camt.053 di un IBAN classico è quindi possibile ridurre notevolmente il tempo dedicato alla contabilità.
Segui le indicazioni per la configurazione della fattura con codice QR e tipo di riferimento SCOR.

Stampa il Bilancio e Conto economico

Per visualizzare e stampare in qualsiasi momento il Bilancio e il Conto economico clicca sul menu Report → Bilancio abbellito con gruppi. Puoi personalizzarli con le colonne che vuoi vedere oppure avere rendiconti anche per periodo.

Registrazioni di esempio comuni

Guarda le registrazioni di esempio comuni per contabilizzare:

• L’addebito al comproprietario
• L’incasso dal comproprietario
• La registrazione delle spese immobiliari
• L’addebito dei conguagli spese
• L'incasso di un conguaglio spese

Scopri le basi su come tenere una contabilità immobiliare.

Addebito al comproprietario

Contabilità in partita doppia

Gli importi degli acconti spese ai comproprietari devono essere calcolati sulla base delle ripartizioni previste dal condominio che normalmente sono composte da coefficienti millesimali.

Inserisci la registrazione per l’addebito degli acconti spese ai comproprietari:

1. Nella colonna del Conto Dare inserisci il conto contabile del comproprietario.
2. Nella colonna del Conto Avere inserisci il conto contabile degli incassi da spese condominiali.

Contabilità Entrate/Uscite

Inserisci la registrazione per l’addebito degli acconti spese ai comproprietari:

1. Nella colonna Entrate inserisci l’importo dell’acconto spese.
2. Nella colonna Conto inserisci il conto contabile del comproprietario.
3. Nella colonna Categoria inserisci il conto contabile degli incassi da spese condominiali.

Incasso dal comproprietario

Contabilità in partita doppia

Quando incassi un acconto spese di un comproprietario di un condominio questo genera solo un movimento nel Bilancio. Non viene generato nessun movimento in Conto Economico perché i ricavi sono già stati contabilizzati in Conto Economico attraverso la richiesta degli acconti spese.

1. Nella colonna del Conto Dare inserisci il conto contabile banca, contanti o altro mezzo, con cui hai incassato l’importo.
2. Nella colonna del Conto Avere inserisci il conto contabile del comproprietario.

Contabilità Entrate/Uscite

Quando incassi un acconto spese questo genera solo un movimento nella tabella Conti. Non viene generato nessun movimento nella tabella Categorie perché le entrate sono già state contabilizzate nella tabella Categorie attraverso la richiesta degli acconti spese.

1. Nella colonna Entrate inserisci l’importo incassato.
2. Nella colonna Conto inserisci il conto contabile banca, contanti o altro mezzo, con cui hai incassato l’importo.
3. Nella colonna Categoria inserisci il conto contabile del comproprietario.

Registrazione delle spese immobiliari

Contabilità in partita doppia

Registra le spese immobiliari pagate dal condominio nei costi del Conto Economico.

1. Nella colonna del Conto Dare inserisci il conto contabile della spesa posizionata in conto economico.
2. Nella colonna del Conto Avere inserisci il conto contabile di liquidità, banca, cassa o altro mezzo, con cui è stata pagata la spesa dal condominio.

Contabilità Entrate/Uscite

Registra le spese immobiliari pagate dal condominio nei costi della tabella Categorie.

1. Nella colonna Uscite inserisci l’importo della spesa sostenuta.
2. Nella colonna Conto inserisci il conto contabile di liquidità, banca, cassa o altro mezzo, con cui è stata pagata la spesa dal condominio.
3. Nella colonna Categoria inserisci il conto contabile della spesa immobiliare sostenuta.

Addebito dei conguagli spese ai comproprietari

Contabilità in partita doppia

Quando ottieni i singoli importi di conguaglio spese di ogni comproprietario addebitali in contabilità nel seguente modo:

1. Nella colonna del Conto Dare inserisci il conto contabile del comproprietario.
2. Nella colonna del Conto Avere inserisci il conto contabile degli incassi da spese condominiali.

Se l’importo di conguaglio spese è a favore del comproprietario procedi al contrario:

1. Nella colonna del Conto Dare inserisci il conto contabile degli incassi da spese condominiali.
2. Nella colonna del Conto Avere inserisci il conto contabile del comproprietario.

Dopo l’addebito dei singoli importi di conguaglio spese ai comproprietari non deve esserci più un utile o una perdita.

Se non si azzera completamente l’utile o la perdita segui la sezione Gestisci gli arrotondamenti del risultato di esercizio e quella di Verifica della ripartizione delle spese ai comproprietari.

Contabilità Entrate/Uscite

Quando ottieni i singoli importi di conguaglio spese di ogni comproprietario addebitali in contabilità nel seguente modo:

1. Nella colonna Entrate inserisci l’importo del conguaglio spese a debito del comproprietario.
2. Nella colonna Conto inserisci il conto contabile del comproprietario.
3. Nella colonna Categoria inserisci il conto contabile degli incassi da spese condominiali.

Se l’importo di conguaglio spese è a favore del comproprietario procedi nel seguente modo:

1. Nella colonna Uscite inserisci l’importo del conguaglio a favore del comproprietario.
2. Nella colonna Conto inserisci il conto contabile del comproprietario.
3. Nella colonna Categoria inserisci il conto contabile degli incassi da spese condominiali.

Dopo l’addebito dei singoli importi di conguaglio spese ai comproprietari le tabelle non devono più avere utili o perdite.

Se non si azzera completamente l’utile o la perdita segui la sezione Gestisci gli arrotondamenti del risultato di esercizio e quella di Verifica della ripartizione delle spese ai comproprietari.

Incasso di un conguaglio spese

Contabilità in partita doppia

Quando incassi un conguaglio spese già emesso al comproprietario registra l’incasso nel seguente modo:

1. Nella colonna del Conto Dare inserisci il conto contabile di liquidità, banca, cassa o altro mezzo, con cui hai incassato il conguaglio spese.
2. Nella colonna del Conto Avere inserisci il conto contabile del comproprietario che ha versato il conguaglio spese.

Contabilità Entrate/Uscite

Quando incassi un conguaglio spese già emesso al comproprietario registra l’incasso nel seguente modo:

1. Nella colonna Entrate inserisci l’importo incassato.
2. Nella colonna Conto inserisci il conto contabile di liquidità, banca, cassa o altro mezzo, con cui hai incassato il conguaglio spese.
3. Nella colonna Categoria inserisci il conto contabile del comproprietario che ha versato il conguaglio spese.

Se l’importo di conguaglio spese è a favore del comproprietario procedi nel seguente modo:

1. Nella colonna Uscite inserisci l’importo versato al comproprietario.
2. Nella colonna Conto inserisci il conto contabile di liquidità, banca, cassa o altro mezzo, con cui hai versato il conguaglio spese.
3. Nella colonna Categorie inserisci il conto contabile del comproprietario a cui hai versato il conguaglio spese.