Modelli Immobili a reddito Svizzera

Questa pagina è dedicata ai modelli di Banana Contabilità Plus per la gestione di immobili a reddito in Svizzera.

Per capire se questa tipologia di modelli è adatta al tuo caso, consulta la pagina introduttiva Modelli Contabilità Immobiliare Svizzera, dove trovi le differenze tra i modelli per immobili a reddito e quelli per condomini (PPP).

I modelli presentati in questa pagina sono pensati per gestire in modo strutturato la contabilità degli affitti e coprono le operazioni più comuni, come la registrazione degli incassi, delle spese e dei conguagli. Nel resto della pagina trovi una descrizione dei modelli disponibili e le istruzioni operative per iniziare a lavorare nel programma, con indicazioni passo passo su come creare il file e inserire le prime registrazioni.

Il software di Banana Contabilità Plus propone due modelli utili per tenere una contabilità immobiliare professionale per gli affitti:

• Modello per appartamenti o immobili a reddito | Contabilità Entrate/Uscite: metodo più semplice, ideale se non sei uno specialista e non conosci la contabilità in partita doppia.
• Modello per appartamenti o immobili a reddito | Contabilità in Partita Doppia: metodo avanzato, ideale se conosci la contabilità classica in partita doppia.

Entrambi includono già il piano dei conti tipico della gestione immobiliare e alcune registrazioni di esempio.

Ciascun modello presenta caratteristiche specifiche che incidono sul modo di procedere nella gestione dell'immobile. Gli esempi ricorrenti di registrazioni sono illustrati nelle pagine di approfondimento dedicate.

Crea il file per la contabilità immobiliare

Per iniziare la contabilità di un immobile a reddito, è necessario creare un nuovo file scegliendo il modello più adatto:

• Dalla Startpage clicca su Crea Nuovo.
• Filtra per Regione per individuare la tua regione di competenza (in questo caso Svizzera-Italiano).
• Sotto la Categoria seleziona Altro per trovare i modelli per la contabilità immobiliare.
• Nella finestra a destra seleziona, sotto Contabilità in partita doppia o Contabilità entrate / uscite, il modello "Amministrazione di un appartamento o immobile a reddito" e clicca su Crea.

Prima di confermare la scelta, puoi leggere la descrizione del modello per ottenere informazioni più specifiche ed eventualmente selezionarne un altro. In caso di dubbio su quale scegliere, consulta il diagramma dedicato.
Cliccando sulla scritta “Maggiori informazioni…” accedi alla pagina di documentazione specifica del modello.

• Dal menu File > Proprietà file, imposta il nome dell'immobile, il periodo contabile con le date di apertura e di chiusura, e la moneta di base. Nella sezione Indirizzo compila invece i campi relativi a chi gestisce l’immobile.

• Dal menu File > Salva con nome, salva il file. È consigliabile indicare nel nome del file, il nome dell'immobile e l'anno, ad esempio "NomeImmobile-2022.ac2".

Per maggiori indicazioni su come organizzare e archiviare i file della contabilità, guarda anche la pagina Organizzare i file della contabilità in locale, su rete e cloud.

Piano dei conti

Nella tabella Conti, e nella tabella Categorie (se usi il modello per la contabilità Entrate-Uscite), trovi già predisposto il piano contabile con i conti e le spese più comuni per gestire la contabilità di un immobile.

Le spese del condominio possono variare in base all’immobile che si gestisce.

Per ottenere un maggiore dettaglio o personalizzare le singole voci di spesa del condominio, puoi aggiungerne di nuove indicando in modo preciso il loro utilizzo. È inoltre possibile ordinare le spese seguendo il criterio che preferisci.

I conti degli inquilini

Nella tabella Conti alla fine del piano dei conti, è presente l'elenco degli “Inquilini” degli appartamenti, ognuno con il proprio conto contabile.

Per ogni inquilino inserisci il numero di conto e completalo con la descrizione, indicando nome e cognome.

Quando aggiungi un conto, devi sempre inserire nella colonna Somma In il codice appropriato al raggruppamento dei conti. Il codice Somma In può essere scelto o modificato in base alle tue esigenze.
 

Vista Indirizzi

Nella vista Indirizzi della tabella Conti inserisci gli indirizzi e i dati anagrafici degli inquilini. Queste informazioni possono essere utilizzate in seguito per emettere le polizze di versamento degli affitti. È possibile gestire allo stesso modo anche l'elenco dei fornitori. In questo caso, devi creare la struttura dei conti seguendo lo stesso criterio utilizzato per gli inquilini.

Saldi iniziali (Apertura)

Nella colonna Apertura inserisci i saldi di apertura dei conti contabili. I saldi di apertura dei Passivi vanno inseriti con il segno meno davanti.
Se nel piano dei conti sono previsti i centri di costo per gestire gli inquilini, puoi inserire i saldi di apertura separati per ciascun inquilino direttamente nella tabella Registrazioni. In questo caso, nella colonna Tipo inserisci il codice “01" (Registrazione di apertura).

Saldi anno precedente

Se stai creando una nuova contabilità e desideri che nei rendiconti compaiano gli importi dell'anno precedente, devi inserirli nella colonna Anno precedente. Vai nella vista Precedente e, nella colonna Anno Precedente, inserisci gli importi.

Inserisci le registrazioni

Nella tabella Registrazioni inserisci tutti i movimenti: gli affitti che incassi, le spese che paghi e altri movimenti. Puoi sempre visualizzarli e riordinarli in base alla data.

Se vuoi velocizzare l'inserimento, puoi utilizzare le diverse funzioni di Banana:

• La funzione dell'Inserimento dei dati con autocompletamento consente di riprendere automaticamente i dati già inseriti in precedenza.
• La funzione delle Registrazioni ricorrenti (menu Azioni) permette di memorizzare in un'apposita tabella le registrazioni che si ripetono con frequenza.
• L'importazione dati dall'estratto bancario ti permette di riprendere in automatico tutti i movimenti della banca.
• Puoi collegare ogni registrazione al relativo giustificativo in formato digitale, e con un semplice clic puoi visualizzare il documento. Vedi anche File di contabilità e giustificativi digitali per organizzare al meglio i tuoi documenti.
• Usa il comando Ordina registrazioni per data, per ordinare le righe in ordine cronologico.
• Usa il Comando Stampa/Anteprima per stampare o esportare il giornale in formato PDF.

Flusso di lavoro per la gestione degli affitti

Banana Contabilità Plus consente di gestire in modo strutturato il flusso di lavoro legato agli affitti, adattandolo alle proprie esigenze.

Di seguito è riportato un esempio di flusso operativo tipico per la gestione di un immobile o appartamento a reddito:

• Ogni mese:
  • Addebita gli affitti: inserisci gli importi dovuti dagli inquilini. Puoi anche memorizzare la registrazione per riutilizzarla.
  • Controlla gli incassi: l’estensione dedicata ti permette di verificare immediatamente chi ha pagato, chi ha pagato solo in parte e chi non ha ancora pagato.
  • Registra le spese: manutenzioni, lavori di artigiani e bollette pagate.
• Ogni anno:
  • Calcola i conguagli: il piano dei conti ti permette di avere già separate tutte le spese a carico degli inquilini.
  • Verifica i saldi: controlla se ci sono differenze ancora non regolate.
  • Stampa il rendiconto: ottieni bilancio e conto economico pronti per essere salvati o inviati per e-mail.

Oltre al flusso operativo, sono disponibili diverse funzionalità che facilitano la gestione della contabilità:

• L'addebito ricorrente automatico degli affitti in contabilità secondo il contratto
• Il controllo ricorrente degli incassi e dei mancati pagamenti da parte degli inquilini
• La importazione degli estratti conto elettronici della banca
• La registrazione automatica degli estratti conto elettronici della banca con le regole di completamento della contabilità
• La registrazione automatica dei salari versati al custode senza riscrivere le registrazioni più volte
• Il salvataggio e l'invio della contabilità con tutti i giustificativi in un unico file PDF

Approfondisci il flusso di lavoro su Banana Contabilità per la gestione degli affitti. In questo modo, insieme al metodo di fatturazione descritto di seguito, è possibile ridurre lo sforzo di gestione della contabilità e ottimizzare i tempi di lavoro.

Stampa le polizze QR per gli inquilini

Banana Contabilità Plus permette di usare la fatturazione integrata per stampare le polizze di versamento con codice QR. Si tratta di fatture per affitti, conguagli spese e altre spese a carico degli inquilini.

I principali vantaggi sono:

• pagamento più semplice da parte degli inquilini;
• importi versati corretti, con minore rischio di errore;
• contabilità automatizzata per chi emette le polizze di versamento con numero di riferimento.

Con la fatturazione integrata è inoltre possibile stampare in ogni momento eventuali richieste di rimborso (sempre con codice QR) per spese anticipate dal proprietario ma a carico degli inquilini.

Estensione per il controllo degli incassi

L'estensione per il controllo degli affitti ti mostra chi ha pagato regolarmente, chi ha pagato solo in parte e chi non ha ancora pagato.

Puoi inoltre verificare facilmente se gli affitti del mese sono stati registrati correttamente in contabilità e ottenere una previsione degli incassi per l’anno in corso.

Stampa il Bilancio e Conto economico

Per visualizzare e stampare in qualsiasi momento il Bilancio e il Conto economico, clicca sul menu Report > Bilancio abbellito con gruppi. Puoi personalizzare i report scegliendo le colonne da visualizzare oppure ottenere rendiconti riferiti a uno specifico periodo.