Questo modello presenta un piano dei conti ideato e adattato per la gestione di un condominio nel contesto svizzero, basato sulla contabilità Entrate/Uscite.

Nella contabilità Entrate/Uscite, ogni registrazione indica un movimento di denaro in entrata o in uscita, associato a un conto e a una categoria. In questo modo è possibile registrare in maniera semplice incassi e pagamenti e ottenere una visione chiara della situazione.

I condomini hanno delle spese comuni (ad esempio manutenzioni, pulizie, bollette) che devono essere pagate dai proprietari. Durante l’anno, i proprietari versano degli acconti, cioè dei pagamenti anticipati per coprire queste spese. Se un proprietario non paga un acconto, il programma registra comunque l’importo richiesto, che rimane visibile nei conti.

Le spese vengono ripartite tra i proprietari in base alle regole del condominio. In Svizzera si utilizza generalmente il criterio dei millesimi: l’intero condominio vale 1'000 millesimi e ogni proprietario paga una quota proporzionale.

Alla fine dell’anno si verifica se:

• gli acconti versati coprono tutte le spese,
• manca ancora un importo da pagare,
• i proprietari hanno versato più del necessario.

Confrontando gli acconti con le spese può emergere una differenza, che rappresenta il conguaglio: può trattarsi di importi che i proprietari devono ancora versare oppure, al contrario, di somme che devono essere restituite ai proprietari. Dopo la registrazione dei conguagli, eventuali differenze vengono compensate e i versamenti dei proprietari risultano allineati alle spese dell’anno. Per questo motivo, un condominio non genera né utile né perdita.

Infine, i proprietari dei condomini possono decidere di accantonare somme per le ristrutturazioni future. Queste somme costituiscono il fondo di rinnovamento, che viene registrato nella tabella Conti e conservato finché non viene utilizzato.

Questo modello è specifico per la gestione di un condominio con contabilità Entrate/Uscite. Se non sei sicuro che sia il modello adatto al tuo caso, puoi consultare l’introduzione ai modelli per condomini.

Nei paragrafi seguenti sono presentate le registrazioni di esempio più comuni da utilizzare in questo modello.

Registrazioni di esempio comuni

Per ciascuna registrazione di esempio, è necessario indicare due conti: uno nella colonna Conto, e uno nella colonna Categoria. I conti da utilizzare si trovano nella tabella Conti (composta da tutte le voci di ciò che possiedi e di ciò che devi) e nella tabella Categorie (contiene le voci che rappresentano i motivi di incasso e spesa).

• La colonna Conto utilizza sempre conti della tabella Conti.
• La colonna Categoria utilizza conti della tabella Categorie oppure, in alcuni casi, conti della tabella Conti.

Per tutte le registrazioni di esempio, le operazioni vanno inserite nella tabella Registrazioni.

Di seguito trovi le registrazioni di esempio più comuni per contabilizzare le principali operazioni nella gestione di un condominio. Le registrazioni sono organizzate in base a queste fasi:

1. Registrazioni durante l'anno

• Richiesta di acconto al proprietario
• Incasso dell'acconto dal proprietario
• Registrazione delle spese pagate
• Richiesta del fondo di rinnovamento
• Incasso del fondo di rinnovamento
   

2. Registrazioni di chiusura

• Come calcolare i conguagli per i proprietari
• Registrazione dei conguagli spese dei proprietari (non ancora incassati o rimborsati)
• Incasso e rimborso di un conguaglio spese al proprietario
   

3. Registrazioni di controllo

• Gestione degli arrotondamenti del risultato d'esercizio (utile o perdita)
• Verifica della ripartizione delle spese ai proprietari

Registrazioni durante l'anno

Richiesta di acconto al proprietario

Per registrare la richiesta di acconto ai proprietari, procedi come segue nella tabella Registrazioni:

1. Nella colonna Entrate inserisci l’importo dell’acconto.
2. Nella colonna Conto inserisci il conto del proprietario.
3. Nella colonna Categoria inserisci il conto relativo agli incassi per spese condominiali.

Incasso dell'acconto dal proprietario

Quando incassi un acconto, la registrazione avviene utilizzando, nella tabella Registrazioni, solo conti della tabella Conti.

1. Nella colonna Entrate inserisci l’importo incassato.
2. Nella colonna Conto inserisci il conto della banca, della cassa o di un altro mezzo con cui hai incassato l’importo.
3. Nella colonna Categoria inserisci il conto del proprietario che ha pagato.

Se il proprietario ha versato meno, puoi vedere facilmente l'importo mancante nel suo conto all'interno della tabella Conti (vista Base).

Registrazione delle spese pagate

Registra nella tabella Registrazioni le spese pagate dal condominio, indicando nella colonna Categoria il conto di costo appropriato presente nella tabella Categorie.

1. Nella colonna Uscite inserisci l’importo della spesa pagata.
2. Nella colonna Conto inserisci il conto della banca, della cassa o di un altro mezzo con cui è stata pagata la spesa.
3. Nella colonna Categoria inserisci il conto relativo al tipo di spesa pagata.

Richiesta del fondo di rinnovamento

Il fondo di rinnovamento è una somma di denaro accantonata per le future ristrutturazioni del condominio. In contabilità è registrato nella tabella Conti.

Di solito il fondo viene depositato su un conto bancario dedicato. Il saldo di questo conto deve sempre corrispondere al saldo del conto di accantonamento registrato in contabilità, inclusi eventuali interessi maturati.

In Svizzera, il fondo di rinnovamento viene richiesto ai proprietari in base ai millesimi. L’assemblea del condominio stabilisce ogni anno l’importo da versare.

Quando sono definiti gli importi del fondo di rinnovamento da richiedere a ciascun proprietario, registrali nella tabella Registrazioni come segue:

1. Nella colonna Entrate inserisci l’importo della quota dovuta dal proprietario.
2. Nella colonna Conto inserisci il conto del fondo.
3. Nella colonna Categoria inserisci il conto del proprietario che deve pagare la quota.

Incasso del fondo di rinnovamento

Quando incassi una quota del fondo da un proprietario, registra l’operazione nella tabella Registrazioni come segue:

1. Nella colonna Entrate inserisci l’importo incassato.
2. Nella colonna Conto inserisci il conto della banca, della cassa o di altro mezzo utilizzato per l'incassato.
3. Nella colonna Categoria inserisci il conto del proprietario che ha effettuato il pagamento.

Registrazioni di chiusura

Come calcolare i conguagli per i proprietari

Alla fine dell’anno si calcola la differenza tra tutte le spese sostenute e tutti gli acconti versati dai proprietari. Questa differenza rappresenta il totale dei conguagli da ripartire tra i proprietari.

Quando registri in contabilità tutti i conguagli, l’utile o la perdita del condominio si azzera: i versamenti dei proprietari risultano uguali alle spese effettive.

La suddivisione delle spese segue sempre le regole stabilite dal condominio.
In genere, in Svizzera, si usa il criterio dei millesimi: l’intero condominio vale 1000 millesimi, e ogni proprietario paga una quota proporzionale ai millesimi che possiede.

Registrazione dei conguagli spese dei proprietari (non ancora incassati o rimborsati)

Dopo aver calcolato i singoli importi dei conguagli spese secondo la suddivisione delle spese condominiali, gli importi possono risultare sia a carico del proprietario (e quindi costituire una nostra richiesta di pagamento), sia a suo favore (e quindi un importo che dobbiamo rimborsare). Quando ottieni i singoli importi di conguaglio da richiedere o rimborsare a ciascun proprietario, registrali in contabilità nella tabella Registrazioni.

Conguaglio a carico del proprietario

Se il proprietario durante l'anno ha pagato, tramite acconti, meno rispetto alle spese effettive, procedi nel seguente modo:

1. Nella colonna Entrate inserisci l’importo del conguaglio che il proprietario deve pagare.
2. Nella colonna Conto inserisci il conto del proprietario.
3. Nella colonna Categoria inserisci il conto relativo agli incassi per spese condominiali.

Conguaglio a favore del proprietario

Se il proprietario durante l'anno ha pagato, tramite acconti, più rispetto alle spese effettive, procedi nel seguente modo:

1. Nella colonna Uscite inserisci l’importo del conguaglio da rimborsare al proprietario.
2. Nella colonna Conto inserisci il conto del proprietario.
3. Nella colonna Categoria inserisci il conto relativo agli incassi per spese condominiali. In questo modo gli importi vengono dedotti direttamente da questo conto.

Dopo la registrazione dei conguagli, il risultato d’esercizio (utile o perdita) nella tabella Categorie deve essere pari a zero.
Di conseguenza, anche il saldo complessivo nella tabella Conti risulta pareggiato.

Se il risultato d’esercizio non si azzera completamente, consulta la sezione Gestione degli arrotondamenti del risultato di esercizio (utile o perdita) e quella di Verifica della ripartizione delle spese ai comproprietari.

Incasso e rimborso di un conguaglio spese al proprietario

Quando un conguaglio spese già registrato viene pagato dal proprietario o viene rimborsato al proprietario, registra l’operazione nella tabella Registrazioni.

Incasso conguaglio dal proprietario

Se il proprietario ha pagato il conguaglio registra l'incasso nel seguente modo:

1. Nella colonna Entrate inserisci l’importo incassato.
2. Nella colonna Conto inserisci il conto della banca, della cassa o di un altro mezzo con cui hai incassato il conguaglio.
3. Nella colonna Categoria inserisci il conto del proprietario che ha pagato il conguaglio.

Rimborso conguaglio al proprietario

Se hai rimborsato il proprietario, procedi nel seguente modo:

1. Nella colonna Uscite inserisci l’importo del conguaglio rimborsato al proprietario.
2. Nella colonna Conto inserisci il conto della banca, della cassa o di un altro mezzo, con cui hai rimborsato il conguaglio.
3. Nella colonna Categoria inserisci il conto del proprietario a cui hai rimborsato il conguaglio.

Registrazioni di controllo

Gestione degli arrotondamenti del risultato d’esercizio (utile o perdita)

Quando registri i conguagli in contabilità, può capitare che restino pochi centesimi di utile o perdita.

Questo accade perché l’importo è troppo piccolo per essere suddiviso in modo uguale tra tutti i proprietari.

In questi casi, registra la differenza in un conto dei costi, se si tratta di una perdita, oppure in un conto dei ricavi, se si tratta di un utile. In questo modo la differenza viene arrotondata e il risultato si azzera.

Verifica della ripartizione delle spese ai proprietari

Per verificare se le spese sono state suddivise correttamente tra i proprietari, controlla il risultato finale del condominio:

• Se, dopo aver registrato i conguagli, il risultato (l'utile o la perdita) si azzera, le spese sono state ripartite correttamente e non manca nessun importo.
• Se rimane solo una piccola differenza (utile o perdita trascurabile), le spese sono state suddivise correttamente. Puoi sistemare la differenza consultando la sezione Gestione degli arrotondamenti del risultato d'esercizio (utile o perdita).
• Se invece rimane un importo positivo o negativo rilevante, significa che le spese non sono state ripartite correttamente. In questo caso è necessario ricontrollare i calcoli e i coefficienti utilizzati per la ripartizione dei conguagli.

Questo modello presenta un piano dei conti ideato e adattato per la gestione di un condominio nel contesto immobiliare svizzero, basato sul metodo della partita doppia.

Nella contabilità in Partita Doppia, ogni registrazione coinvolge almeno due conti: uno in Dare e uno in Avere. In questo modo, ogni operazione viene registrata in modo completo e il bilancio e il conto economico risultano sempre aggiornati.

I condomini hanno delle spese comuni (ad esempio manutenzioni, pulizie, bollette) che devono essere pagate dai proprietari. Durante l’anno, i proprietari versano degli acconti, cioè dei pagamenti anticipati per coprire queste spese. Se un proprietario non paga un acconto, il programma registra comunque l’importo richiesto, che rimane visibile nei conti.

Le spese vengono ripartite tra i proprietari in base alle regole del condominio. In Svizzera si utilizza generalmente il criterio dei millesimi: l’intero condominio vale 1'000 millesimi e ogni proprietario paga una quota proporzionale.

Alla fine dell’anno si verifica se:

• gli acconti versati coprono tutte le spese,
• manca ancora un importo da pagare,
• i proprietari hanno versato più del necessario.

Le differenze tra acconti e spese si chiamano conguagli: possono essere importi ancora da versare oppure somme da restituire. Dopo la registrazione dei conguagli, tutte le spese dell’anno corrispondono esattamente alla somma dei versamenti dei proprietari. Per questo motivo, un condominio non genera utile né perdita.

Infine, i proprietari dei condomini possono decidere di accantonare somme per le ristrutturazioni future. Queste somme costituiscono il fondo di rinnovamento, che viene registrato nella tabella Conti e conservato finché non viene utilizzato.

Questo modello è specifico per la gestione di un condominio con contabilità in Partita Doppia. Se non sei sicuro che sia il modello adatto al tuo caso, puoi consultare l’introduzione ai modelli per condomini.

Nei paragrafi seguenti sono presentate le registrazioni di esempio più comuni da utilizzare in questo modello.

Registrazioni di esempio comuni

Per ciascuna registrazione di esempio, è necessario indicare almeno due conti: uno nella colonna Dare e uno nella colonna Avere, secondo la logica della partita doppia.
I conti da utilizzare si trovano nella tabella Conti, che comprende tutte le voci del bilancio e del conto economico, come attività, passività, costi e ricavi.

Per tutte le registrazioni di esempio, le operazioni vanno inserite nella tabella Registrazioni.

Di seguito trovi le registrazioni di esempio più comuni per contabilizzare le principali operazioni nella gestione di un condominio. Le registrazioni sono organizzate in base a queste fasi:

1. Registrazioni durante l'anno

• Richiesta di acconto al proprietario
• Incasso dell'acconto dal proprietario
• Registrazione delle spese pagate
• Richiesta del fondo di rinnovamento
• Incasso del fondo di rinnovamento
   

2. Registrazioni di chiusura

• Come calcolare i conguagli per i proprietari
• Richiesta dei conguagli ai proprietari
• Incasso e rimborso di un conguaglio spese al proprietario
   

3. Registrazioni di controllo

• Gestione degli arrotondamenti del risultato d'esercizio (utile o perdita)
• Verifica della ripartizione delle spese ai proprietari

Registrazioni durante l'anno

Richiesta di acconto al proprietario

Gli importi degli acconti dei proprietari devono essere calcolati in base alle ripartizioni previste dal condominio, generalmente basate sui coefficienti millesimali.
Per registrare la richiesta di acconto ai comproprietari, procedi come segue nella tabella Registrazioni:

1. Nella colonna del Conto Dare inserisci il numero di conto del comproprietario.
2. Nella colonna del Conto Avere inserisci il numero di conto relativo agli incassi per spese condominiali.

Incasso dell'acconto dal proprietario

Quando incassi un acconto, la registrazione riguarda solo conti del Bilancio: si riduce il credito verso il comproprietario e aumenta la liquidità. Il Conto Economico non viene modificato, perché l’acconto era già stato registrato al momento della richiesta.

Nella tabella Registrazioni registra l'operazione come segue:

1. Nella colonna del Conto Dare inserisci il conto contabile della banca, della cassa o di un altro mezzo con cui hai incassato l’importo.
2. Nella colonna del Conto Avere inserisci il conto contabile del comproprietario che ha pagato.

Se il proprietario ha versato meno, puoi vedere facilmente l'importo mancante nel suo conto all'interno della tabella Conti (vista Movimento).

Registrazione delle spese pagate

Registra nella tabella Registrazioni le spese pagate dal condominio nei costi del Conto Economico.

Per registrare una spesa:

1. Nella colonna del Conto Dare inserisci il conto contabile della spesa, cioè un conto di costo del Conto Economico.
2. Nella colonna del Conto Avere inserisci il conto contabile di liquidità, ovvero della banca, della cassa o di altro mezzo con cui è stata pagata la spesa.

Richiesta del fondo di rinnovamento

Il fondo di rinnovamento è una somma di denaro accantonata per le future ristrutturazioni del condominio. In contabilità è registrato nella tabella Conti.

Di solito il fondo viene depositato su un conto bancario dedicato. Il saldo di questo conto deve sempre corrispondere al saldo del conto di accantonamento registrato in contabilità, inclusi eventuali interessi maturati.

In Svizzera, il fondo di rinnovamento viene richiesto ai proprietari in base ai millesimi. L’assemblea del condominio stabilisce ogni anno l’importo da versare.

Quando sono definiti gli importi del fondo di rinnovamento da richiedere a ciascun proprietario, registrali nella tabella Registrazioni come segue:

1. Nella colonna del Conto Dare inserisci il conto contabile del comproprietario.
2. Nella colonna del Conto Avere inserisci il conto di Bilancio del fondo di rinnovamento.
3. Nella colonna Importo inserisci l'importo da richiedere al comproprietario secondo la ripartizione.

Incasso del fondo di rinnovamento

Quando incassi una quota del fondo da un proprietario, registra l’operazione nella tabella Registrazioni nel seguente modo:

1. Nella colonna del Conto Dare inserisci il conto contabile di liquidità, ovvero della banca, della cassa o di un altro mezzo utilizzato per l'incasso.
2. Nella colonna del Conto Avere inserisci il conto contabile del comproprietario che ha effettuato il pagamento.

Registrazioni di chiusura

Come calcolare i conguagli per i proprietari

Alla fine dell’anno si calcola la differenza tra tutte le spese sostenute e tutti gli acconti versati dai comproprietari. Questa differenza rappresenta il totale dei conguagli da ripartire tra i comproprietari.

Quando registri in contabilità tutti i conguagli, l’utile o la perdita del condominio si azzera: i versamenti dei comproprietari risultano uguali alle spese effettive.

La suddivisione delle spese segue sempre le regole stabilite dal condominio.
In genere, in Svizzera, si usa il criterio dei millesimi: l’intero condominio vale 1000 millesimi, e ogni comproprietario paga una quota proporzionale ai millesimi che possiede.

Richiesta dei conguagli ai proprietari

Quando hai calcolato i singoli importi di conguaglio da richiedere a ogni comproprietario, registrali in contabilità nella tabella Registrazioni nel seguente modo:

Se il proprietario durante l'anno ha pagato, tramite acconti, meno rispetto alle spese effettive, procedi nel seguente modo:

1. Nella colonna del Conto Dare inserisci il conto contabile del comproprietario.
2. Nella colonna del Conto Avere inserisci il conto contabile relativo agli incassi per spese condominiali.

Se l’importo di conguaglio spese è a favore del comproprietario, cioè ha pagato più rispetto alle spese effettive, registra l'operazione al contrario:

1. Nella colonna del Conto Dare inserisci il conto contabile relativo agli incassi per spese condominiali.
2. Nella colonna del Conto Avere inserisci il conto contabile del comproprietario.

Dopo la registrazione dei singoli importi di conguaglio spese ai comproprietari, il risultato d'esercizio (utile o perdita) nella tabella Conti deve essere pari a zero.

Se il risultato d’esercizio non si azzera completamente, consulta la sezione Gestione degli arrotondamenti del risultato d'esercizio (utile o perdita) e quella di Verifica della ripartizione delle spese ai comproprietari.

Incasso e rimborso di un conguaglio spese al proprietario

Quando un conguaglio spese già registrato viene pagato dal proprietario o viene rimborsato al proprietario, registra l’operazione nella tabella Registrazioni.

Se il proprietario ha pagato il conguaglio spese, registra l’incasso nel seguente modo:

1. Nella colonna del Conto Dare inserisci il conto contabile di liquidità, ovvero della banca, della cassa o di un altro mezzo con cui hai incassato il conguaglio spese.
2. Nella colonna del Conto Avere inserisci il conto contabile del comproprietario che ha pagato il conguaglio.

Se hai rimborsato il proprietario, procedi nel seguente modo:

1. Nella colonna del Conto Dare inserisci il conto contabile del comproprietario a cui hai rimborsato il conguaglio.
2. Nella colonna del Conto Avere inserisci il conto contabile di liquidità, ovvero della banca, della cassa o di un altro mezzo con cui hai rimborsato il conguaglio.

Registrazioni di controllo

Gestione degli arrotondamenti del risultato d'esercizio (utile o perdita)

Quando registri i conguagli in contabilità, può capitare che restino pochi centesimi di utile o di perdita.

Questo accade perché l’importo è troppo piccolo per essere suddiviso in modo uniforme tra tutti i comproprietari.

In questi casi, registra la differenza in un conto dei costi, se si tratta di una perdita, oppure in un conto dei ricavi, se si tratta di un utile. In questo modo la differenza viene arrotondata e il risultato si azzera.

Verifica della ripartizione delle spese ai proprietari

Per verificare se le spese sono state suddivise correttamente tra i comproprietari, controlla il risultato finale del condominio:

• Se, dopo aver registrato i conguagli, il risultato (l'utile o la perdita) si azzera, le spese sono state ripartite correttamente e non manca nessun importo.
• Se rimane solo una piccola differenza (utile o perdita trascurabile), le spese sono state suddivise correttamente. Puoi sistemare la differenza consultando la sezione Gestione degli arrotondamenti del risultato d'esercizio (utile o perdita).
• Se invece rimane un importo positivo o negativo rilevante, significa che le spese non sono state ripartite correttamente. In questo caso è necessario ricontrollare i calcoli e i coefficienti utilizzati per la ripartizione dei conguagli.

Questo modello presenta un piano dei conti ideato e adattato per la gestione di un appartamento o di un immobile a reddito nel contesto svizzero, basato sulla contabilità Entrate/Uscite.

Nella contabilità Entrate/Uscite, ogni registrazione indica un movimento di denaro in entrata o in uscita, associato a un conto e a una categoria. In questo modo è possibile registrare in maniera semplice incassi e pagamenti e ottenere una visione chiara della situazione.

Un immobile comporta per il proprietario diverse spese da affrontare:

• alcune spese, per legge, possono essere rimborsate dagli inquilini al proprietario (per esempio riscaldamento, acqua, spese comuni),
• altre invece restano a carico del proprietario (non possono essere addebitate agli inquilini).

Durante l’anno, gli inquilini versano degli anticipi spese (o acconti spese) per contribuire alle spese a loro carico. Se un inquilino non paga un anticipo, il programma registra comunque l’importo richiesto, che rimane visibile nei conti.

Le spese vengono suddivise tra gli inquilini secondo criteri proporzionali. In Svizzera si utilizzano spesso parametri come la superficie (metri quadrati) o la volumetria (metri cubi) degli appartamenti, per cui ogni inquilino paga in base alla dimensione dell’appartamento. L’importo a carico dell’inquilino è indicato nel contratto di locazione.

Il controllo di questi anticipi versati rispetto alle spese effettive viene effettuato alla fine dell’anno:

• se gli anticipi coprono interamente le spese, non ci sono differenze;
• se gli anticipi risultano insufficienti rispetto alle spese, l’inquilino deve versare la differenza;
• se invece gli anticipi sono superiori alle spese, la differenza va rimborsata all’inquilino.

Confrontando gli anticipi versati dagli inquilini con le spese sostenute dal proprietario durante l’anno può emergere una differenza, che rappresenta il conguaglio. Questo importo deve poi essere ripartito tra gli inquilini: può trattarsi di importi che gli inquilini devono ancora versare oppure, al contrario, di somme che devono essere restituite agli inquilini. Dopo la registrazione dei conguagli, eventuali differenze vengono compensate e i versamenti degli inquilini risultano allineati alle spese dell’anno.

Questo modello è specifico per la gestione di un appartamento o un immobile a reddito con contabilità Entrate/Uscite. Se non sei sicuro che sia il modello adatto al tuo caso, puoi consultare l’introduzione ai modelli per immobili a reddito.

Nei paragrafi seguenti sono presentate le registrazioni di esempio più comuni da utilizzare in questo modello. Inoltre, alla fine della pagina trovi un'estensione per controllare l'incasso degli affitti.

Registrazioni di esempio comuni

Per ciascuna registrazione di esempio, è necessario indicare due conti: uno nella colonna Conto, e uno nella colonna Categoria. I conti da utilizzare si trovano nella tabella Conti (composta da tutte le voci di ciò che possiedi e di ciò che devi) e nella tabella Categorie (contiene le voci che rappresentano i motivi di incasso e spesa).

• La colonna Conto utilizza sempre conti della tabella Conti.
• La colonna Categoria utilizza conti della tabella Categorie oppure, in alcuni casi, conti della tabella Conti.

Per tutte le registrazioni di esempio, le operazioni vanno inserite nella tabella Registrazioni.

Di seguito trovi le registrazioni di esempio più comuni per contabilizzare le principali operazioni nella gestione di un immobile a reddito. Le registrazioni sono organizzate in base a queste fasi:

1. Registrazioni durante l'anno

• Richiesta degli affitti agli inquilini
• Incasso dell'affitto dall'inquilino
• Registrazione delle spese pagate
   

2. Registrazioni di chiusura

• Come calcolare i conguagli per gli inquilini
• Richiesta dei conguagli agli inquilini
• Incasso e rimborso di un conguaglio spese dall'inquilino

Registrazioni durante l'anno

Richiesta degli affitti agli inquilini

L’importo dell’affitto è composto da due parti: la pigione a favore del proprietario e un acconto spese destinato a coprire le spese a carico degli inquilini, le quali sono già state anticipate dal proprietario. Quando registri l’affitto, devi quindi considerare l’importo totale, comprensivo di entrambe le componenti.

L’affitto viene generalmente addebitato all’inizio di ogni mese a ciascun inquilino. Per registrarlo, procedi nella tabella Registrazioni come segue:

1. Nella colonna Entrate inserisci l’importo dell’affitto mensile comprensivo di acconto spese (per esempio affitto 1'200 + acconto spese 200 = importo totale dell'affitto 1400).
2. Nella colonna Conto inserisci il conto dell’inquilino.
3. Nella colonna Categoria inserisci il conto relativo agli incassi per affitti.

Incasso dell'affitto dall'inquilino

Quando incassi l’affitto, l’importo dovrebbe comprendere sia la pigione a favore del proprietario, sia l’acconto che serve a coprire le spese anticipate dal proprietario. Per registrare procedi nella tabella Registrazioni come segue:

1. Nella colonna Entrate inserisci l’importo incassato, comprensivo di pigione e acconto spese.
2. Nella colonna Conto inserisci il conto della banca, della cassa o di altro mezzo con cui hai incassato l’importo.
3. Nella colonna Categoria inserisci il conto dell’inquilino che ha pagato l'affitto.

Se l'inquilino ha versato meno, puoi vedere facilmente l'importo mancante nel suo conto all'interno della tabella Conti (vista Base).

Controllare l'incasso degli affitti

Controlla facilmente gli incassi degli affitti tramite l'estensione per il controllo degli incassi degli affitti. In questo modo puoi verificare se hai registrato l’affitto in contabilità, chi lo ha pagato, chi lo ha pagato solo in parte e chi non lo ha ancora saldato. Se necessario, puoi anche ottenere una previsione annuale degli incassi per gli appartamenti che gestisci.

Registrazione delle spese pagate

Registra nella tabella Registrazioni sia le spese anticipate dal proprietario per gli inquilini, sia quelle che restano a carico del proprietario, indicando nella colonna Categoria il conto di costo appropriato presente nella tabella Categorie.

1. Nella colonna Uscite inserisci l’importo della spesa pagata.
2. Nella colonna Conto inserisci il conto della banca, della cassa o di altro mezzo con cui è stata pagata la spesa dal proprietario.
3. Nella colonna Categoria inserisci il conto del tipo di spesa pagata dal proprietario.

Registrazioni di chiusura

Come calcolare i conguagli per gli inquilini

Durante l’anno il proprietario anticipa le spese (ad esempio riscaldamento, acqua, manutenzioni), che vengono poi coperte dagli anticipi pagati dagli inquilini.

Alla fine dell’anno si confrontano gli anticipi versati dagli inquilini con le spese sostenute dal proprietario. La differenza rappresenta il conguaglio, che bisognerà ripartire correttamente tra gli inquilini:

• Se un inquilino ha pagato meno del dovuto, dovrà versare la differenza al proprietario.
• Se invece ha pagato più del dovuto, riceverà un rimborso dal proprietario.

Di seguito è illustrata la suddivisione delle spese tra quelle che possono essere addebitate agli inquilini e quelle che restano a carico del proprietario, secondo quanto previsto dal contratto:

La ripartizione delle spese a carico degli inquilini segue le regole stabilite nel contratto di locazione. Può essere definita, per esempio, in base alla superficie dell’appartamento, ai consumi oppure ad altri criteri concordati: ogni inquilino paga quindi una quota proporzionale secondo il criterio applicato.

Richiesta dei conguagli agli inquilini

Quando ottieni i singoli importi di conguaglio da richiedere a ogni inquilino registrali in contabilità nella tabella Registrazioni.

Se l'inquilino durante l'anno ha pagato, tramite anticipi, meno rispetto alle spese effettive, procedi nel seguente modo:

1. Nella colonna Entrate inserisci l’importo del conguaglio che l'inquilino deve pagare.
2. Nella colonna Conto inserisci il conto dell’inquilino.
3. Nella colonna Categoria inserisci il conto relativo agli incassi da affitti.

Se l’inquilino durante l'anno ha pagato, tramite anticipi, più rispetto alle spese effettive, procedi nel seguente modo:

1. Nella colonna Uscite inserisci l’importo del conguaglio da rimborsare all'inquilino.
2. Nella colonna Conto inserisci il conto dell’inquilino.
3. Nella colonna Categorie inserisci il conto relativo agli incassi da affitti. In questo modo gli importi vengono dedotti direttamente da questo conto.

Dopo la registrazione dei conguagli, il risultato d’esercizio (utile o perdita) nella tabella Categorie deve essere pari a zero.
Di conseguenza, anche il saldo complessivo nella tabella Conti risulta pareggiato.

Incasso e rimborso di un conguaglio spese dall'inquilino

Quando un conguaglio spese già registrato viene pagato dall’inquilino o viene rimborsato all'inquilino, registra l’operazione nella tabella Registrazioni.

Se l'inquilino ha pagato il conguaglio registra l'incasso nel seguente modo:

1. Nella colonna Entrate inserisci l’importo ricevuto.
2. Nella colonna del Conto inserisci il conto della banca, della cassa o di un altro mezzo con cui hai incassato il conguaglio.
3. Nella colonna Categoria inserisci il conto dell’inquilino che ha pagato il conguaglio.

Se hai rimborsato l'inquilino, procedi nel seguente modo:

1. Nella colonna Uscite inserisci l’importo del conguaglio rimborsato all'inquilino.
2. Nella colonna Conto inserisci il conto della banca, della cassa o di un altro mezzo con cui hai rimborsato il conguaglio.
3. Nella colonna Categorie inserisci il conto dell’inquilino a cui hai rimborsato il conguaglio.

Questo modello presenta un piano dei conti ideato e adattato per il settore immobiliare svizzero. È un’ottima soluzione per chi vuole tenere la contabilità immobiliare in partita doppia.

Nella contabilità in Partita Doppia, ogni registrazione coinvolge almeno due conti: uno in Dare e uno in Avere. In questo modo, ogni operazione viene registrata in modo completo e il bilancio e il conto economico risultano sempre aggiornati.

Un immobile comporta per il proprietario diverse spese da affrontare:

• alcune spese, per legge, possono essere rimborsate dagli inquilini al proprietario (per esempio riscaldamento, acqua, spese comuni),
• altre invece restano a carico del proprietario (non possono essere addebitate agli inquilini).

Durante l’anno, gli inquilini versano degli anticipi spese (o acconti spese) per contribuire alle spese a loro carico. Se un inquilino non paga un anticipo, il programma registra comunque l’importo richiesto, che rimane visibile nei conti.

Le spese vengono suddivise tra gli inquilini secondo criteri proporzionali. In Svizzera si utilizzano spesso parametri come la superficie (metri quadrati) o la volumetria (metri cubi) degli appartamenti, per cui ogni inquilino paga in base alla dimensione dell’appartamento. L’importo a carico dell’inquilino è indicato nel contratto di locazione.

Il controllo di questi anticipi versati rispetto alle spese effettive viene effettuato alla fine dell’anno:

• se gli anticipi coprono interamente le spese, non ci sono differenze,
• se gli anticipi risultano insufficienti rispetto alle spese, l’inquilino deve versare la differenza,
• se invece gli anticipi sono superiori alle spese, la differenza va rimborsata all’inquilino.

Confrontando gli anticipi versati dagli inquilini con le spese sostenute dal proprietario durante l’anno può emergere una differenza, che rappresenta il conguaglio. Questo importo deve poi essere ripartito tra gli inquilini: può trattarsi di importi che gli inquilini devono ancora versare oppure, al contrario, di somme che devono essere restituite agli inquilini. Dopo la registrazione dei conguagli, eventuali differenze vengono compensate e i versamenti degli inquilini risultano allineati alle spese dell’anno.

Per poter effettuare questo confronto in modo corretto, viene utilizzato un conto specifico chiamato conto di Conteggio annuale. Questo conto non viene usato durante l’anno, ma serve nelle operazioni di chiusura per mettere a confronto spese e acconti e determinare il conguaglio.

Questo modello è specifico per la gestione di un appartamento o un immobile a reddito con contabilità in Partita Doppia. Se non sei sicuro che sia il modello adatto al tuo caso, puoi consultare l’introduzione ai modelli per immobili a reddito.

Nei paragrafi seguenti sono presentate le registrazioni di esempio più comuni da utilizzare in questo modello.

Registrazioni di esempio comuni

Per ciascuna registrazione di esempio, è necessario indicare almeno due conti: uno nella colonna Dare e uno nella colonna Avere, secondo la logica della partita doppia.
I conti da utilizzare si trovano nella tabella Conti, che comprende tutte le voci del bilancio e del conto economico, come attività, passività, costi e ricavi.

Scopri le basi per tenere una contabilità immobiliare. Per tutte le registrazioni di esempio, le operazioni vanno inserite nella tabella Registrazioni.

Le registrazioni nella contabilità in partita doppia seguono una sequenza logica che riflette le diverse fasi della gestione di un immobile a reddito. Durante l’anno si registrano gli affitti, gli incassi e le spese. Alla fine del periodo si effettuano le operazioni di chiusura, in cui le spese e gli acconti vengono trasferiti nel conto di conteggio annuale per determinare il conguaglio. Una volta calcolato, il conguaglio viene registrato e incassato o rimborsato agli inquilini. Infine, si verificano eventuali differenze residue e si controlla che la ripartizione delle spese sia corretta. 

Le registrazioni di esempio sono organizzate in base a queste fasi:

1. Registrazioni durante l'anno

• Richiesta degli affitti agli inquilini
• Incasso dell'affitto dall'inquilino
• Registrazione delle spese pagate
   

2. Registrazioni di chiusura

• Introduzione alle operazioni di chiusura per il conteggio annuale delle spese
• Trasferimento delle spese nel conto di Conteggio annuale
• Trasferimento degli acconti spese nel conto di Conteggio annuale
• Come calcolare i conguagli spese per gli inquilini
• Richiesta dei conguagli agli inquilini
• Incasso e rimborso di un conguaglio spese dall'inquilino
   

3. Registrazioni di controllo

• Gestione degli arrotondamenti nel conto di Conteggio annuale
• Verifica della ripartizione delle spese agli inquilini

Registrazioni durante l'anno

Richiesta degli affitti agli inquilini

L’importo dell’affitto, generalmente addebitato all’inizio di ogni mese a ciascun inquilino, è composto da due parti: la pigione, che rappresenta un ricavo per il proprietario, e un acconto spese, che serve a coprire le spese a carico degli inquilini, le quali sono già state anticipate dal proprietario.

Anche se questi importi vengono addebitati insieme in un unico importo, in contabilità devono essere registrati separatamente nella tabella Registrazioni perché hanno una natura diversa.

Per registrare la pigione:

1. Nella colonna del Conto Dare inserisci il conto contabile dell’inquilino.
2. Nella colonna del Conto Avere inserisci il conto contabile relativo agli incassi da affitti.

Per registrare l’acconto spese:

1. Nella colonna del Conto Dare inserisci il conto contabile dell’inquilino.
2. Nella colonna del Conto Avere inserisci il conto contabile degli acconti degli inquilini per le spese anticipate.

Se preferisci puoi creare, per ciascun inquilino, una registrazione unica su più righe.

Incasso dell'affitto dall'inquilino

Quando incassi l’affitto, l’importo dovrebbe comprendere sia la pigione a favore del proprietario, sia l’acconto che serve a coprire le spese anticipate dal proprietario. Per registrare procedi nella tabella Registrazioni come segue.

1. Nella colonna del Conto Dare inserisci il conto contabile della banca, della cassa o di un altro mezzo con cui hai incassato l’importo.
2. Nella colonna del Conto Avere inserisci il conto contabile dell’inquilino che ha pagato.
3. Nella colonna Importo inserisci l'importo che comprende sia la pigione che l’acconto spese versato.

Se l'inquilino ha versato meno, puoi vedere facilmente l'importo mancante nel suo conto all'interno della tabella Conti (vista Base).

Registrazione delle spese pagate

Registra nella tabella Registrazioni sia le spese anticipate dal proprietario per gli inquilini, sia quelle che restano a carico del proprietario. 

Le spese pagate in anticipo dal proprietario, ma a carico degli inquilini, si registrano nel bilancio come anticipi. Non rappresentano un costo per il proprietario, poiché queste spese gli vengono rimborsate dagli inquilini.

1. Nella colonna del Conto Dare inserisci il conto contabile relativo agli anticipi per spese, cioè un conto dell'attivo di Bilancio.
2. Nella colonna del Conto Avere inserisci il conto della banca, della cassa o di un altro mezzo con cui è stata pagata la spesa.

Per quanto riguarda invece le spese pagate dal proprietario che non possono essere addebitate agli inquilini, quindi non sono a loro carico e non sono rimborsabili, si registrano tra i costi del Conto Economico, poiché rappresentano effettivamente un costo per il proprietario.

1. Nella colonna del Conto Dare inserisci il conto contabile relativo alla spesa, cioè un conto di costo del Conto Economico.
2. Nella colonna del Conto Avere inserisci il conto contabile di liquidità, ovvero della banca, della cassa o di un altro mezzo con cui è stata pagata la spesa.

Registrazioni di chiusura

Introduzione alle operazioni di chiusura per il conteggio annuale delle spese

Alla fine del periodo è necessario effettuare le operazioni di chiusura per calcolare correttamente il conguaglio delle spese da addebitare agli inquilini. Prima di procedere, bisogna stabilire quali spese anticipate dal proprietario rientrano nel periodo di conteggio che si sta chiudendo.

Il periodo di calcolo non sempre coincide con l’anno solare: ad esempio può andare dal 1° luglio 2024 al 30 giugno 2025. Per questo motivo, non tutte le spese anticipate presenti in bilancio devono essere incluse subito nel conguaglio.

Le spese che appartengono al periodo di riferimento (o periodo di conteggio) vengono trasferite nel conto di conteggio annuale. Questo conto serve a confrontare le spese e gli acconti e a determinarne il saldo finale, che rappresenta il conguaglio da ripartire tra gli inquilini.

Le spese escluse restano in bilancio e potranno essere considerate nel conguaglio del periodo successivo.

Trasferimento delle spese nel conto di Conteggio annuale

Dopo aver stabilito quali spese devono essere addebitate agli inquilini nel periodo di riferimento, trasferisci questi importi nel conto di Conteggio annuale (conto 1150).
Procedi come segue nella tabella Registrazioni:

1. Nella colonna del Conto Dare inserisci il conto contabile del Conteggio annuale.
2. Nella colonna del Conto Avere inserisci il conto contabile della spesa anticipata dal proprietario.
3. Nella colonna Importo inserisci l’importo da includere nel conteggio annuale del periodo di riferimento.

Trasferimento degli acconti spese nel conto di Conteggio annuale

All’interno del periodo di riferimento (dodici mesi), calcola il totale degli acconti spese richiesti mensilmente agli inquilini.

Trasferisci poi questo importo nel conto di Conteggio annuale (conto 1150). Per registrare tale operazione nella tabella Registrazioni procedi come indicato.

1. Nella colonna del Conto Dare inserisci il conto contabile degli acconti degli inquilini per le spese anticipate.
2. Nella colonna del Conto Avere inserisci il conto contabile del Conteggio annuale.
3. Nella colonna Importo inserisci l’importo totale degli acconti spese richiesti nel periodo di conteggio.

Come calcolare i conguagli spese per gli inquilini

Per calcolare i conguagli delle spese, apri il conto di Conteggio annuale (1150) dalla tabella Conti:

nella colonna Conto, posizionati con il mouse sulla cella che contiene il numero del conto 1150 e clicca sull’angolo in alto a destra.

In questo modo si apre la scheda conto del Conteggio annuale, dove troverai un saldo. Questo saldo rappresenta la differenza tra le spese (a carico degli inquilini) trasferite e gli acconti spese (versati dagli inquilini) trasferiti durante le operazioni di chiusura e corrisponde al conguaglio totale da attribuire agli inquilini.

Di solito le spese del periodo di riferimento si dividono tra gli inquilini in base a regole di ripartizione, come ad esempio: la grandezza dell’appartamento, le caratteristiche dell’immobile e il tempo di permanenza dell’inquilino.

Quando registri i conguagli per i singoli inquilini, il saldo del conto di Conteggio annuale 1150 dovrà avere il saldo uguale a zero. Questo significa che il conguaglio è stato interamente suddiviso tra gli inquilini.

Richiesta dei conguagli agli inquilini

Quando ottieni i singoli importi di conguaglio da richiedere a ogni inquilino registrali in contabilità nella tabella Registrazioni.

Se l'inquilino durante l'anno ha pagato, tramite anticipi, meno rispetto alle spese effettive, dovrà rimborsare la differenza. In questo caso, registra il conguaglio spese nel seguente modo:

1. Nella colonna del Conto Dare inserisci il conto contabile dell’inquilino.
2. Nella colonna del Conto Avere inserisci il conto contabile del Conteggio annuale.

Se l’inquilino durante l’anno ha pagato, tramite anticipi, più rispetto alle spese effettive, il conguaglio sarà a suo favore e il proprietario dovrà rimborsarlo. In questo caso, procedi al contrario:

1. Nella colonna del Conto Dare inserisci il conto contabile del Conteggio annuale.
2. Nella colonna del Conto Avere inserisci il conto contabile dell’inquilino.

Se, dopo aver registrato i conguagli agli inquilini, il saldo del conto di Conteggio annuale (conto 1150) non si azzera completamente, verifica le cause:

• Se la differenza è minima, può dipendere dagli arrotondamenti. In questo caso, consulta la sezione Gestione degli arrotondamenti nel conto di Conteggio annuale.
• Se invece rimane una differenza significativa, controlla la ripartizione delle spese tra gli inquilini nella sezione Verifica della ripartizione delle spese agli inquilini.

Incasso e rimborso di un conguaglio spese dall'inquilino

Quando un conguaglio spese già registrato viene pagato dall’inquilino o viene rimborsato all'inquilino, registra l’operazione nella tabella Registrazioni.

Se l'inquilino ha pagato il conguaglio registra l'incasso nel seguente modo:

1. Nella colonna del Conto Dare inserisci il conto contabile di liquidità, ovvero della banca, della cassa o di un altro mezzo con cui hai incassato il conguaglio spese.
2. Nella colonna del Conto Avere inserisci il conto contabile dell’inquilino che ha pagato il conguaglio spese.

Se hai rimborsato l'inquilino, procedi nel seguente modo:

1. Nella colonna del Conto Dare inserisci il conto contabile dell’inquilino a cui hai rimborsato il conguaglio spese.
2. Nella colonna del Conto Avere inserisci il conto della banca, della cassa o di un altro mezzo con cui hai rimborsato il conguaglio.

Registrazioni di controllo

Gestione degli arrotondamenti nel conto di Conteggio annuale

Può succedere che, quando si addebitano i conguagli spese agli inquilini, restino dei centesimi nel conto di Conteggio annuale. Questo accade perché si tratta di importi molto piccoli, che non possono essere ripartiti tra tutti gli inquilini.

In questi casi, trasferisci i centesimi residui dal conto di Conteggio annuale a un conto dei costi del conto economico come arrotondamento, così da azzerare il conto.

Verifica della ripartizione delle spese agli inquilini

Il conto di Conteggio annuale è molto utile per controllare se le spese sono state divise correttamente tra gli inquilini.

• Se, dopo aver registrato i conguagli, il conto si azzera, significa che le spese sono state divise correttamente e che non è stato tralasciato nessun importo.
• Se nel conto rimane un importo molto piccolo, può trattarsi di una differenza dovuta agli arrotondamenti. In questo caso, puoi sistemarla consultando la sezione Gestione degli arrotondamenti nel conto di Conteggio annuale.
• Se invece resta un saldo positivo o negativo rilevante, significa che la ripartizione delle spese non è stata effettuata correttamente. In questo caso è necessario ricontrollare i calcoli e i coefficienti di ripartizione usati per i conguagli.