Modelli Contabilità Immobiliare Svizzera

La contabilità immobiliare è una parte fondamentale della gestione di beni immobili che richiede precisione nella registrazione delle transazioni finanziarie. Per ottenere questo esistono diversi modelli di piani contabili che possono essere utilizzati per tenere la contabilità immobiliare e la scelta del modello più appropriato dipende dal tipo di contabilità che si desidera tenere, oltre che dalle competenze contabili di chi lo amministra.

In primo luogo, è importante chiarire il tipo di immobile che si vuole gestire:

  • Se si tratta di un immobile che un proprietario affitta sarà gestito come immobile a reddito;
  • Se si tratta di un immobile composto da più appartamenti di diversi proprietari l'immobile può avere una gestione come immobile a reddito per quanto riguarda le singole unità abitative che lo compongono, e una gestione di tutto l'immobile come condominio o comproprietà, che in Svizzera è denominata Proprietà Per Piani (PPP).

Una volta stabilito il tipo di immobile e le relative spese da registrare, è necessario scegliere il modello di piano contabile più adatto.

La scelta del modello di piano contabile per la gestione della contabilità immobiliare dipende dal tipo di immobile e dalle esigenze del gestore, oltre che dalle proprie competenze contabili. L'importante è scegliere il modello più adatto alle proprie esigenze e adottare un sistema di registrazione delle transazioni finanziarie che garantisce una corretta gestione del patrimonio immobiliare.

Immobile a reddito e Condominio (PPP)

Un immobile può essere posseduto da un solo proprietario o da più proprietari contemporaneamente. In quest’ultimo caso si parla di comproprietà.

Immobile a reddito

Se un immobile è posseduto da un solo proprietario questo immobile viene chiamato immobile a reddito, perché garantisce un reddito al proprietario attraverso gli affitti incassati dagli inquilini di ogni unità che compone l’immobile. Gli immobili a reddito sono immobili composti da appartamenti, uffici o negozi che il proprietario affitta a degli inquilini in cambio di una pigione mensile.
Se il proprietario possiede un solo appartamento che affitta a un inquilino questo è un appartamento a reddito e segue quindi le norme degli immobili a reddito.
Chi amministra immobili a reddito è responsabile di ogni appartamento, ufficio o negozio che lo compone, e paga le spese generate sia dalla gestione degli spazi comuni che dei singoli oggetti immobiliari che compongono l’immobile.

Condominio (PPP)

Se un immobile è composto da più appartamenti, uffici o negozi di proprietà di diversi comproprietari, in Svizzera viene chiamato condominio o, tecnicamente, PPP (Proprietà Per Piani). In questo caso la gestione della contabilità immobiliare è differente. Tutti i singoli proprietari potrebbero decidere separatamente se affittare i propri oggetti immobiliari oppure utilizzarli per scopi privati.
In un condominio potremmo quindi avere sia la gestione del condominio (PPP) come immobile in comproprietà e ogni singolo proprietario potrebbe avere uno o più appartamenti a reddito, che però sono gestiti in una contabilità separata.
Chi amministra condomini è responsabile degli spazi comuni dell’immobile e paga le spese generate dalla gestione di questi spazi comuni.

Scegli il modello secondo il tipo di oggetto immobiliare che gestisci

Decidi quale modello per la contabilità immobiliare fa al tuo caso attraverso questo diagramma di flusso:

Diagramma di flusso per la scelta del modello per la contabilità immobiliare

 

Modelli per la contabilità immobiliare

Scegli ora il tuo modello guardando la sezione per la contabilità immobiliare adatta alle tue esigenze:

Modelli Immobili a reddito Svizzera

La contabilità immobiliare può essere tenuta sia partendo da un modello di contabilità in partita doppia che da un modello Entrate/Uscite. Questa scelta dipende solo dalle tue conoscenze contabili. Se ti trovi a tuo agio con la contabilità puoi iniziare con il modello in partita doppia, in caso contrario puoi usare quello Entrate/Uscite.

Ogni modello ha caratteristiche specifiche su come procedere e mostra degli esempi di registrazioni.

Guarda le registrazioni di esempio comuni. Informazioni più specifiche le trovi sulla pagina del modello.

Piano dei conti

Nella tabella Conti trovi già predisposto il piano contabile con i conti e le spese più comuni per gestire la contabilità di un immobile.

  • Attivi
  • Passivi
  • Ricavi
  • Costi

Se hai scelto il modello per la contabilità Entrate-Uscite avrai a disposizione anche la tabella Categorie.

I conti degli inquilini

Nella tabella Conti alla fine del piano contabile, sono presenti i conti patrimoniali del partitario; inserisci qua l'elenco dei debitori, che sono chiamati “Inquilini” per gli appartamenti o immobili a reddito.

Per ogni debitore inseriscine il conto, e completalo con la descrizione e il codice Somma In (uguale al Gruppo di totalizzazione).
Nella vista Indirizzo della tabella Conti inserisci gli indirizzi e i dati anagrafici dei debitori che possono successivamente apparire anche sulle fatture emesse. È possibile gestire allo stesso modo anche i creditori. In questo caso devi creare la struttura del partitario debitori anche per i creditori.

Vista Indirizzi

Vista del partitario degli inquilini in un file di contabilità immobiliare su Banana per immobili a reddito

Quando aggiungi un conto devi sempre inserire nella colonna Somma In il codice appropriato al raggruppamento dei conti (il codice Somma In può essere scelto/modificato come si vuole). 

Saldi iniziali

Nella colonna Apertura inserisci i saldi iniziali degli Attivi e dei Passivi. I saldi passivi si inseriscono con il segno meno davanti.
Se usi i centri di costo puoi inserire i saldi iniziali suddivisi per centri di costo direttamente nella tabella Registrazioni. In questo caso dovrai registrare indicando nella colonna Tipo la voce “01” (Registrazione apertura).

Saldi anno precedente

Se stai creando una nuova contabilità e vuoi che nei rendiconti appaiano gli importi dell'anno precedente, devi inserire i valori nella colonna apposita. Vai nella vista Precedente e nella colonna Precedente inserisci i valori.

Crea il file per la contabilità immobiliare

  • Clicca su Crea Nuovo.
  • Filtra per Regione per individuare la tua regione di competenza (in questo caso Svizzera-Italiano).
  • Sotto la Categoria Altro trovi i modelli per la contabilità immobiliare.
  • Seleziona sotto Contabilità in partita doppia o Contabilità entrate / uscite il modello "Contabilità per appartamento o immobile a reddito" e clicca su Crea.

Leggi la descrizione del modello per avere più informazioni specifiche, eventualmente puoi selezionarne un altro. In caso di dubbio su quale scegliere, consulta il diagramma dedicato.
Cliccando sulla scritta “Maggiori informazioni…” andrai sulla pagina di documentazione specifica del modello.

Finestra di Banana con filtro per modello di contabilità immobiliare

  • Con il comando File > Proprietà file, imposta il nome dell'immobile, il periodo contabile con le date di apertura e di chiusura, e la moneta di base, mentre nella sezione Indirizzo compila i campi di chi gestisce l’immobile.

Proprietà del file di una contabilità immobiliare su Banana Contabilità

  • Con il comando File > Salva con nome, salvi il file. È utile indicare nel nome del file, il nome dell'immobile e l'anno. Per esempio "NomeImmobile-2022.ac2".

Guarda anche Organizzare i file della contabilità in locale, su rete e cloud.

Le registrazioni

Nella tabella Registrazioni registra tutti i movimenti in ordine cronologico, secondo gli incassi dai debitori e i pagamenti delle fatture, nonché altri tipi di movimenti. Le registrazioni sono sempre ordinabili e visibili in ogni istante. Puoi evidenziare le righe, correggere se sbagli, copiare e incollare movimenti inseriti in precedenza.

Se vuoi velocizzare l'inserimento ti suggeriamo di utilizzare le diverse funzioni di Banana:

Flusso di lavoro per la gestione degli affitti

Banana Contabilità Plus permette di gestire agilmente un flusso di lavoro sfruttando diverse funzionalità presenti all'interno del programma.

Queste funzionalità comprendono:

Guarda il flusso di lavoro su Banana Contabilità per la gestione degli affitti. In questo modo, insieme al metodo di fatturazione descritto di seguito, è possibile ridurre lo sforzo di gestione delle contabilità con un impatto impareggiabile sui tempi di gestione.

Estensione per il controllo degli affitti

Grazie all'estensione per il controllo degli affitti puoi tenere traccia e avere sempre disponibile un report con la panoramica su chi ha pagato regolarmente l'affitto, chi l'ha pagato solo parzialmente e chi non l'ha ancora pagato.

Puoi verificare facilmente anche se hai addebitato in contabilità correttamente a ogni scadenza e ottenere una previsione di incasso per tutto l'anno corrente.

Stampa le fatture QR agli inquilini

Banana Contabilità Plus ti permette di usare la fatturazione integrata per stampare le fatture ai debitori con codice QR. Queste possono essere fatture per affitti, conguagli spese, spese a carico degli inquilini. Hai diversi vantaggi rispetto a un invio generico:

  • pagamento più facile da parte dei debitori
  • importi versati corretti - nessuna possibilità di errore
  • contabilità automatizzata per chi emette fatture con numero di riferimento SCOR

Allo stesso modo possono essere stampate facilmente richieste di rimborso (sempre con codice QR) per spese anticipate dall’amministrazione ma imputabili a singoli debitori.

Differenza tra QR-IBAN e IBAN classico

Il QR-IBAN che viene richiesto alle banche per emettere fatture con numero di riferimento è un conto di facciata associato al conto IBAN classico, ossia, serve solo per incassare le fatture emesse esattamente come veniva fatto attraverso le vecchie polizze di versamento PVR (senza codice QR). Il QR-IBAN rilascia quindi gli incassi sotto forma di un file XML chiamato camt.054.
Con il numero di conto IBAN classico, su richiesta, la banca fornisce il file XML chiamato camt.053 che puoi sempre usare per la registrazione contabile automatizzata degli incassi con numero di riferimento che inizia con RF.  Il formato camt.053 necessario deve avere la versione camt.053.001.08 (ISO 20022 versione 08 dal 2019). Se necessario chiedi anche alla tua banca di continuare a ricevere l'estratto conto in formato PDF.

Particolarità del file camt.053 e dell’IBAN classico

La particolarità del file camt.053 è che comprende anche tutti gli altri incassi senza numero di riferimento e soprattutto anche tutti gli addebiti. Con questo estratto conto elettronico puoi automatizzare la registrazione contabile anche di tutti gli altri incassi senza numero di riferimento e soprattutto di tutti gli addebiti delle fatture pagate ai fornitori sfruttando la funzionalità delle regole di completamento.
Inoltre, puoi registrare automaticamente anche i centri di costo CC1, CC2 e CC3 delle fatture emesse con questo metodo.
Infine permette anche la generazione di fatture con numero di riferimento per i numeri di conto dei debitori che fanno uso delle lettere.

Fatturazione con IBAN classico e tipo di riferimento SCOR

Questa opzione che permette la contabilizzazione automatica si sceglie dalle impostazioni del layout fattura “CH10 Layout con codice di riferimento QR” impostando il Tipo di riferimento QR su SCOR.
Con l’importazione degli estratti conto camt.053 di un IBAN classico è quindi possibile ridurre notevolmente il tempo dedicato alla contabilità.
Segui le indicazioni per la configurazione della fattura con codice QR e tipo di riferimento SCOR.

Stampa il Bilancio e Conto economico

Per visualizzare e stampare in qualsiasi momento il Bilancio e il Conto economico clicca sul menu Report > Bilancio abbellito con gruppi. Puoi personalizzarli con le colonne che vuoi vedere oppure avere rendiconti anche per periodo.

Esempio di bilancio e conto economico per un immobile a reddito su Banana Contabilità

Registrazioni di esempio comuni

Guarda le registrazioni di esempio comuni per contabilizzare:

Scopri le basi su come tenere una contabilità immobiliare.

Addebito agli inquilini

Normalmente l’affitto è composto da un importo a favore del proprietario e un acconto spese che viene richiesto per rimborsare gli anticipi versati dal proprietario per sostenere le spese di riscaldamento e le spese accessorie.

Contabilità in partita doppia

Inserisci la registrazione per l’affitto e la registrazione per l’acconto spese.

La pigione è addebitata all’inizio di ogni mese a ogni inquilino.

Se preferisci puoi creare una registrazione unica su più righe:

  1. Nella colonna del Conto Dare inserisci il conto contabile dell’inquilino.
  2. Nella colonna del Conto Avere inserisci il conto contabile degli incassi da affitti.

L’acconto spese è addebitato assieme alla pigione all’inizio di ogni mese per ogni inquilino:

  1. Nella colonna del Conto Dare inserisci il conto contabile dell’inquilino.
  2. Nella colonna del Conto Avere inserisci il conto contabile degli acconti degli inquilini per le spese anticipate.

Vista di Banana Contabilità per addebito ai debitori di immobili a reddito

Contabilità Entrate/Uscite

Inserisci la registrazione per l’affitto comprensivo di acconto spese.

La pigione è normalmente addebitata all’inizio di ogni mese ad ogni inquilino:

  1. Nella colonna Entrate inserisci l’importo dell’affitto mensile comprensivo di acconto spese.
  2. Nella colonna Conto inserisci il conto contabile dell’inquilino.
  3. Nella colonna Categoria inserisci il conto Incassi affitti.

Esempio di registrazioni per l'addebito della pigione agli inquilini

Incasso dall'inquilino

Quando incassi l’affitto l’importo dovrebbe comprendere sia la pigione a favore del proprietario sia l’acconto che copre le spese anticipate dal proprietario e rimborsabili dall’inquilino.

Contabilità in partita doppia

  1. Nella colonna del Conto Dare inserisci il conto contabile banca, contanti o altro mezzo, con cui hai incassato l’importo.
  2. Nella colonna del Conto Avere inserisci il conto contabile dell’inquilino.
  3. Nella colonna Importo inserisci l'importo che comprende sia la pigione che l’acconto spese versato.

Vista di Banana Contabilità per incasso dai debitori per immobili a reddito

Contabilità Entrate/Uscite

  1. Nella colonna Entrate inserisci l’importo che comprende sia la pigione che l’acconto spese versato.
  2. Nella colonna Conto inserisci il conto contabile banca, contanti o altro mezzo, con cui hai incassato l’importo.
  3. Nella colonna Categoria inserisci il conto contabile dell’inquilino che ha pagato la pigione.

Esempio di registrazioni per l'incasso della pigione dagli inquilini

Registrazione delle spese immobiliari

Contabilità in partita doppia

Le spese anticipate dal proprietario vengono rimborsate dagli inquilini attraverso gli acconti spese mensili e il conguaglio spese di fine periodo. Queste spese anticipate sono registrate nel bilancio perché dal punto di vista contabile sono considerate degli anticipi versati dal proprietario ma che non comportano un costo per il proprietario.

  1. Nella colonna del Conto Dare inserisci il conto contabile della spesa posizionata in bilancio.
  2. Nella colonna del Conto Avere inserisci il conto banca, cassa o altro mezzo con cui è stata anticipata la spesa dal proprietario.

Vista di Banana Contabilità per registrazione delle spese a carico degli inquilini

Registra invece le spese pagate dal proprietario che non sono rimborsate dagli inquilini tra le spese presenti nel conto economico. Queste rappresentano un costo per il proprietario.

  1. Nella colonna del Conto Dare inserisci il conto contabile della spesa posizionata in conto economico.
  2. Nella colonna del Conto Avere inserisci il conto contabile di liquidità, banca, cassa o altro mezzo, con cui è stata pagata la spesa dal proprietario.

Vista di Banana Contabilità per registrazione delle spese a carico del proprietario

Contabilità Entrate/Uscite

Registra le spese pagate o anticipate dal proprietario. Alcune di queste spese saranno rimborsate dagli inquilini attraverso il pagamento degli acconti spese mensili e del conguaglio spese di fine periodo di conteggio.

  1. Nella colonna Uscite inserisci l’importo della spesa immobiliare pagata.
  2. Nella colonna Conto inserisci il conto contabile di liquidità, banca, cassa o altro mezzo, con cui è stata pagata la spesa dal proprietario.
  3. Nella colonna Categoria inserisci il conto contabile del tipo di spesa pagata dal proprietario.

Esempio di registrazioni delle spese immobiliari

Addebito dei conguagli spese agli inquilini

Quando ottieni i singoli importi di conguaglio spese di ogni inquilino addebitali in contabilità.

Contabilità in partita doppia

  1. Nella colonna del Conto Dare inserisci il conto contabile dell’inquilino.
  2. Nella colonna del Conto Avere inserisci il conto contabile del Conteggio annuale.

Se l’importo di conguaglio spese è a favore dell’inquilino procedi al contrario:

  1. Nella colonna del Conto Dare inserisci il conto contabile del Conteggio annuale
  2. Nella colonna del Conto Avere inserisci il conto contabile dell’inquilino.

Vista di Banana Contabilità per addebito dei conguagli spese agli inquilini

Se il conto di Conteggio annuale, dopo l'addebito dei conguagli spese agli inquilini, non si azzera completamente, controlla anche la sezione Gestisci gli arrotondamenti nel conto di Conteggio annuale e la sezione Verifica della ripartizione delle spese agli inquilini.

Contabilità Entrate/Uscite

  1. Nella colonna Entrate inserisci l’importo relativo all’inquilino.
  2. Nella colonna Conto inserisci il conto contabile dell’inquilino.
  3. Nella colonna Categoria inserisci il conto contabile Incassi affitti.

Se l’importo di conguaglio spese è a favore dell’inquilino procedi nel seguente modo:

  1. Nella colonna Uscite inserisci l’importo relativo all’inquilino.
  2. Nella colonna Conto inserisci il conto contabile dell’inquilino.
  3. Nella colonna Categorie inserisci il conto Incassi affitti.

Esempio di registrazioni per l'addebito dei conguagli spese agli inquilini

Incasso di un conguaglio spese

Quando incassi un conguaglio spese già emesso all’inquilino registra l’incasso.

Contabilità in partita doppia

  1. Nella colonna del Conto Dare inserisci il conto contabile di liquidità, banca, cassa o altro mezzo, con cui hai incassato il conguaglio spese.
  2. Nella colonna del Conto Avere inserisci il conto contabile dell’inquilino che ha versato il conguaglio spese.

Vista di Banana Contabilità per incasso di un conguaglio spese dall'inquilino

Contabilità Entrate/Uscite

  1. Nella colonna Entrate inserisci l’importo ricevuto dall’inquilino.
  2. Nella colonna del Conto inserisci il conto contabile di liquidità, banca, cassa o altro mezzo, con cui hai incassato il conguaglio spese.
  3. Nella colonna Categoria inserisci il conto contabile dell’inquilino che ha versato il conguaglio spese.

Esempio di registrazioni per l'incasso dei conguagli spese degli inquilini

Se l’importo di conguaglio spese è a favore dell’inquilino procedi nel seguente modo:

  1. Nella colonna Uscite inserisci l’importo versato all’inquilino.
  2. Nella colonna Conto inserisci il conto contabile di liquidità, banca, cassa o altro mezzo, con cui hai versato il conguaglio spese.
  3. Nella colonna Categorie inserisci il conto contabile dell’inquilino a cui hai versato il conguaglio.

Contabilità Entrate/Uscite per Amministrazione di un appartamento o immobile a reddito

Contabilità Entrate/Uscite per Amministrazione di un appartamento o immobile a reddito
Description

Questo modello presenta un piano dei conti ideato e adattato per il settore immobiliare svizzero.

È un’ottima soluzione per chi vuole tenere la contabilità immobiliare Entrate/Uscite.

Nel dettaglio, gli immobili possiedono delle spese immobiliari rimborsabili dagli inquilini e delle spese immobiliari a carico del proprietario dell’appartamento o immobile a reddito.

Secondo il concetto contabile per cui gli inquilini versano regolarmente degli acconti spese e un conguaglio di fine periodo, queste spese immobiliari rimborsate dagli inquilini sono considerate come degli anticipi agli inquilini da parte del proprietario.

Per la ripartizione delle spese si seguono le indicazioni relative ad ogni immobile, secondo il sistema di ripartizione delle spese più idoneo attraverso l’uso di coefficienti di ripartizione che possono essere quelli della superficie degli appartamenti, del loro volume e/o dei consumi effettivi degli inquilini.

Se vuoi approfondire guarda la teoria sulla contabilità immobiliare per appartamento o immobili a reddito.

Registrazioni di esempio comuni di questo modello

Guarda le comuni registrazioni di esempio della contabilità immobiliare Entrate/Uscite per appartamenti o immobili in affitto. Scopri come tenere la contabilità immobiliare con questo modello.

Come calcolare i conguagli spese agli inquilini

Guarda la suddivisione del tipo di spese che è possibile farsi rimborsare dagli inquilini nel caso in cui essi paghino le spese effettive:

Diagramma della ripartizione delle spese immobiliari rimborsabili dagli inquilini e di quelle a carico del proprietario

La somma di tutte queste spese anticipate dal proprietario e rimborsabili dagli inquilini sono compensate attraverso gli acconti spese mensili pagati dagli inquilini durante tutto il periodo di conteggio. La parte restante sarà l’importo che deve essere suddiviso su tutti gli inquilini con il conguaglio spese.

Questo importo potrebbe essere a favore del proprietario o a favore degli inquilini. Oppure potrebbe essere a favore solo di qualche inquilino e a favore del proprietario per i restanti inquilini.

L’importo di conguaglio dipende da quanto ogni inquilino paga mensilmente di spese di riscaldamento e accessorie. Se paga di più del dovuto alla fine dell’anno potrebbe ricevere indietro l’importo pagato in più, se paga meno del dovuto alla fine dell’anno avrà un conguaglio da saldare al proprietario.

Per la ripartizione di questo importo restante nei singoli conguagli spese agli inquilini segui le norme relative all’immobile per cui stai tenendo la contabilità.

Normalmente tutte queste spese vengono ripartite agli inquilini presenti nell’immobile durante il periodo corrente attraverso dei coefficienti di ripartizione che tengono in considerazione la grandezza dell’appartamento e/o altre caratteristiche immobiliari e la durata di permanenza degli inquilini all'interno degli appartamenti.

Controlla l'incasso degli affitti

Controlla facilmente l'incasso degli affitti attraverso l'estensione per il controllo degli incassi degli affitti. In questo modo hai sempre sotto controllo se hai addebitato l'affitto in contabilità, chi ha pagato l'affitto, chi lo ha pagato parzialmente o chi non lo ha saldato. Eventualmente puoi anche ottenere una previsione annuale di incasso per gli appartamenti che gestisci.

patrick
File URL
https://github.com/BananaAccounting/Switzerland/raw/master/templates/italian/stabili_condomini/11186-entrate-uscite-reddito-svizzera.ac2
Tutorial File URL
https://github.com/BananaAccounting/Switzerland/raw/master/templates/italian/stabili_condomini/11186/11186-entrate-uscite-reddito-svizzera-tutorial.ac2
ac2 language
Italiano
Svizzera Contabilità entrate / uscite Altro
ac2 publisher
Banana.ch

Contabilità in partita doppia per Amministrazione di un appartamento o immobile a reddito

Contabilità in partita doppia per Amministrazione di un appartamento o immobile a reddito
Description

Questo modello presenta un piano dei conti ideato e adattato per il settore immobiliare svizzero. È un’ottima soluzione per chi vuole tenere la contabilità immobiliare in partita doppia.

Nel dettaglio, gli immobili possiedono delle spese immobiliari che possono essere sia a carico degli inquilini che sono in affitto, sia a carico del proprietario dell’immobile.

Secondo il concetto contabile per cui gli inquilini versano regolarmente degli acconti spese assieme alla pigione mensile, queste spese immobiliari rimborsabili dagli inquilini sono considerate degli anticipi sostenuti dal proprietario a favore degli inquilini.

La differenza di importo tra gli acconti spese mensili versati dagli inquilini durante un intero periodo di conteggio e le spese rimborsabili dagli inquilini anticipate dal proprietario durante quel periodo è l’importo totale dei conguagli spese che sarà ripartito e addebitato ai singoli inquilini.

Per la ripartizione delle spese si seguono le indicazioni relative a ogni immobile, secondo il sistema di ripartizione delle spese più idoneo attraverso l’uso di coefficienti di ripartizione.

Se vuoi approfondire guarda la teoria sulla contabilità immobiliare per appartamenti o immobili a reddito.

Registrazioni di esempio specifiche di questo modello

Guarda le registrazioni di esempio specifiche per contabilizzare:

Guarda le registrazioni specifiche di esempio della contabilità immobiliare in partita doppia per appartamenti o immobili a reddito. Scopri come tenere la contabilità immobiliare con questo modello.

Se vuoi guarda anche le registrazioni comuni di esempio nel settore immobiliare.

Operazioni di chiusura per il conteggio annuale delle spese di riscaldamento e accessorie

Alla fine del periodo di conteggio annuale delle spese effettua delle operazioni di chiusura per calcolare i conguagli spese agli inquilini.

Il periodo di conteggio annuale delle spese potrebbe non combaciare con il periodo contabile o con l’anno solare. Le spese rimborsabili dagli inquilini possono essere calcolate anche su due periodi contabili come, per esempio, dal 01.07.2021 al 30.06.2022.

Da questo periodo di conteggio annuale, che resta sempre di un anno, risulta che non tutte le spese esposte tra i conti del bilancio saranno subito addebitate agli inquilini. Alcune di queste spese presenti in contabilità potrebbero essere riportate nell’anno successivo e addebitate nel periodo di conteggio delle spese annuali successivo.

Trasferimento delle spese rimborsabili dagli inquilini nel conto di Conteggio annuale

Una volta appurato quali spese presenti nei conti contabili in bilancio saranno addebitate nel periodo di conteggio annuale corrente trasferisci questi importi nel conto Conteggio annuale.

  1. Nella colonna del Conto Dare inserisci il conto contabile del Conteggio annuale.
  2. Nella colonna del Conto Avere inserisci il conto contabile della spesa anticipata dal proprietario e che vuoi sia rimborsata dagli inquilini.
  3. Nella colonna Importo inserisci l’importo che sarà addebitato nel periodo di conteggio annuale delle spese che stiamo chiudendo.

L’importo che resta a bilancio per ogni conto contabile di spesa anticipata sarà riportato nel prossimo conteggio annuale delle spese perché si trova nei conti di bilancio.

Esempio di registrazioni del giro delle spese rimborsabili dagli inquilini nel conto di conteggio

Trasferimento degli acconti spese versati dagli inquilini durante l’anno nel conto di Conteggio annuale

Sempre all’interno del periodo di conteggio spese annuale, che può differire dal periodo contabile o dall’anno solare, calcola il totale degli acconti spese addebitati mensilmente agli inquilini.

Trasferisci l’importo totale di questi acconti spese all’interno del conto di Conteggio annuale.

  1. Nella colonna del Conto Dare inserisci il conto contabile degli acconti degli inquilini per le spese anticipate.
  2. Nella colonna del Conto Avere inserisci il conto contabile del Conteggio annuale.
  3. Nella colonna Importo inserisci l’importo totale degli acconti spese mensili richiesti durante tutto il periodo di conteggio della durata di dodici mesi.

Esempio di registrazione di chiusura degli acconti spese degli inquilini nel conto di conteggio

Come calcolare i conguagli spese agli inquilini

L’importo totale dei conguagli spese degli inquilini corrispondono alla differenza tra le due ultime operazioni di chiusura annuale.

Apri il conto Conteggio annuale dall’angolo in alto a destra della cella che contiene il suo numero di conto nella tabella Conti.

Nel conto di Conteggio annuale resterà un saldo aperto che corrisponde al totale dei conguagli spese che gli inquilini devono versare oppure che devono essere rimborsati agli inquilini.

Esempio di conto conteggio prima dell'addebito dei conguagli spese agli inquilini

Per la ripartizione di questo importo nei singoli conguagli spese agli inquilini segui le norme relative all’immobile per cui stai tenendo la contabilità.

Normalmente tutte queste spese vengono ripartite agli inquilini presenti nell’immobile durante il periodo corrente attraverso dei coefficienti di ripartizione che tengono in considerazione la grandezza dell’appartamento e/o altre caratteristiche immobiliari e la durata di permanenza degli inquilini all'interno degli appartamenti.

Gestisci gli arrotondamenti nel conto di Conteggio annuale

Può succedere che quando si addebitano i conguagli spese agli inquilini restino dei centesimi nel conto di Conteggio annuale. Questo succede perché è un importo talmente piccolo da non poter essere ripartito su tutti gli inquilini.

In questo caso sposta i centesimi restanti presenti nel conto di Conteggio annuale in un conto dei costi del conto economico per arrotondare la differenza e azzerare il conto di Conteggio annuale.

Verifica della ripartizione delle spese agli inquilini

Questo metodo di ripartizione delle spese attraverso un conto di Conteggio annuale è molto utile per verificare la corretta ripartizione delle spese agli inquilini.

Se nel conto Conteggio annuale resta un importo irrisorio guarda la sezione Gestisci gli arrotondamenti nel conto Conteggio annuale.

Nel caso resti un saldo positivo o negativo troppo grande all’interno di questo conto è possibile che non siano state ripartite correttamente tutte le spese. In questo caso è consigliabile fare una verifica dei calcoli di ripartizione che hai usato per generare i conguagli spese.

Se il conto Conteggio si azzera dopo l’addebito dei conguagli spese sei sicuro di avere ripartito correttamente le spese senza tralasciare nessun importo.

Controlla l'incasso degli affitti

Controlla facilmente l'incasso degli affitti attraverso l'estensione per il controllo degli incassi degli affitti. In questo modo hai sempre sotto controllo se hai addebitato l'affitto in contabilità, chi ha pagato l'affitto, chi lo ha pagato parzialmente o chi non lo ha saldato. Eventualmente puoi anche ottenere una previsione annuale di incasso per gli appartamenti che gestisci.

michael
File URL
https://github.com/BananaAccounting/Switzerland/raw/master/templates/italian/stabili_condomini/11184-doppia-reddito-svizzera.ac2
Tutorial File URL
https://github.com/BananaAccounting/Switzerland/raw/master/templates/italian/stabili_condomini/11184/11184-doppia-reddito-svizzera-tutorial.ac2
ac2 language
Italiano
Svizzera Contabilità in partita doppia Altro
ac2 publisher
Banana.ch

Modelli Condomini (PPP) Svizzera

La contabilità immobiliare può essere tenuta sia partendo da un modello di contabilità in partita doppia che da un modello Entrate/Uscite. Questa scelta dipende solo dalle tue conoscenze contabili. Se ti trovi a tuo agio con la contabilità puoi iniziare con il modello in partita doppia, in caso contrario puoi usare quello Entrate/Uscite.

Ogni modello ha caratteristiche specifiche su come procedere e mostra degli esempi di registrazioni.

Modelli per la contabilità immobiliare in Partita doppia e Entrate/Uscite

Guarda le registrazioni di esempio comuni. Informazioni più specifiche le trovi sulla pagina del modello.

Particolarità del modello per condomini (PPP)

Principio del condominio (PPP)

Il condominio composto da comproprietari sostiene tutte le spese relative all'immobile e riceve delle entrate provenienti dagli acconti spese richiesti ai comproprietari. I comproprietari versano regolarmente degli acconti spese e un conguaglio di fine periodo; è molto importante rispettare il concetto contabile per cui, alla fine del periodo contabile, le spese devono corrispondere esattamente alle entrate.

Di conseguenza, il condominio (PPP - Proprietà Per Piani) non genera nessun utile o nessuna perdita.

Come si decidono gli acconti spese

Il numero di acconti può variare secondo il condominio (PPP). Il numero di acconti è previsto dal regolamento condominiale o deciso dall’assemblea. Questi sono richiesti a partire da un preventivo di spese approvato dall’assemblea o da un preventivo provvisorio stilato dall'amministrazione (in genere il primo acconto).
Alla fine del periodo contabile viene presentato all'assemblea un consuntivo. In base al consuntivo approvato viene richiesto ad ogni proprietario un conguaglio spese; questo permette di equiparare i costi sostenuti con i ricavi contabilizzati. In questo modo un condominio (PPP) non genera nessun utile o nessuna perdita.

Quando registrare le richieste di acconto spese

Cosa succede se un proprietario non paga le richieste di acconto spese? Il condominio deve registrare le richieste di acconto nel momento in cui queste vengono create e inviate ai proprietari. Alla voce ricavi quindi saranno sempre contabilizzati gli acconti spese richiesti, e non gli acconti spese effettivamente versati dai comproprietari. Se un comproprietario non salda il suo debito nei confronti del condominio questo debito resta aperto e visibile nel Bilancio o nella tabella Conti per la contabilità Entrate-Uscite e viene riportato negli anni successivi.

Come ripartire le spese tra i comproprietari

Ogni immobile, nel proprio regolamento condominiale, include di norma le indicazioni per la ripartizione delle spese. In Svizzera il coefficiente principale di ripartizione per i condomini sono i millesimi. Tutto il fondo immobiliare corrisponde a 1000/1000.

Diagramma costi e ricavi di un condominio che si eguagliano

Nel diagramma si vede come alla fine del periodo contabile, una volta emessi i conguagli spese ai comproprietari, i costi immobiliari corrispondono ai ricavi (acconti spese richiesti durante l’anno + conguaglio a fine periodo).

Ecco tutti i costi di un condominio (PPP) situati nel conto economico e sostenute completamente dai proprietari di ogni singolo appartamento che compone il condominio:

Spese di un condominio in conto economico

Il fondo rinnovamento

Nei condomini (PPP) in genere è anche prevista l'esistenza di un fondo o accantonamento per eventuali ristrutturazioni future dell’immobile. Questo fondo viene gestito completamente nel Bilancio o nella tabella Conti per la contabilità Entrate-Uscite e, se si attinge al fondo per effettuare una ristrutturazione, i costi vengono inseriti in Conto Economico o nella tabella Categorie per la contabilità Entrate-Uscite.
Per bilanciare costi e ricavi affinché non ci siano utili o perdite, lo stesso importo relativo ai costi di ristrutturazione sostenuti viene spostato dal fondo posto in Bilancio (o nella tabella Conti per la contabilità Entrate-Uscite) e messo tra i conti di ricavi del Conto economico (o nella tabella Categorie per la contabilità Entrate-Uscite).

Crea il file per la contabilità immobiliare

  • Clicca su Crea Nuovo.
  • Filtra per Regione per individuare la tua regione di competenza (in questo caso Svizzera-Italiano).
  • Sotto la Categoria Altro trovi i modelli per la contabilità immobiliare.
  • Seleziona sotto Contabilità in partita doppia o Contabilità entrate / uscite il modello “Contabilità per condominio” e clicca su Crea.

Leggi la descrizione del modello per avere più informazioni specifiche, eventualmente puoi selezionarne un altro. In caso di dubbio su quale scegliere, consulta il diagramma dedicato.
Cliccando sulla scritta “Maggiori informazioni…” andrai sulla pagina di documentazione specifica del modello.

Finestra di Banana con filtro per modello di contabilità immobiliare

  • Con il comando File > Proprietà file, imposta il nome dell'immobile, il periodo contabile con le date di apertura e di chiusura, e la moneta di base, mentre nella sezione Indirizzo compila i campi di chi gestisce l’immobile.

Proprietà del file di una contabilità immobiliare su Banana Contabilità

  • Con il comando File > Salva con nome, salvi il file. È utile indicare nel nome del file, il nome dell'immobile e l'anno. Per esempio "NomeImmobile-2022.ac2".

Guarda anche Organizzare i file della contabilità in locale, su rete e cloud.

Personalizza il piano dei conti e i comproprietari

Personalizza la tabella Conti

Nella tabella Conti trovi già predisposto il piano contabile con i conti e le spese più comuni per gestire la contabilità di un immobile. Se hai scelto il modello per la contabilità Entrate-Uscite avrai a disposizione anche la tabella Categorie.


Le voci di spesa relative all’immobile possono cambiare in base all’immobile che si gestisce.


Per esempio, le spese relative al riscaldamento dell’immobile possono essere in un unico conto contabile ma possono raggruppare dalle spese relative agli abbonamenti di revisione ordinaria della caldaia, a quelle dello spazzacamino, all’acquisto del gas, del gasolio o dell’elettricità usata dalla caldaia per riscaldare l’immobile.


Se vuoi ottenere il dettaglio o la personalizzazione di ogni tipo di spesa sostenuto per l’immobile gestito ti consigliamo di aggiungere eventuali conti dei costi indicando esattamente per quale tipo di spesa lo vuoi utilizzare e ordinarli seguendo il criterio che preferisci.


Per esempio, potresti volere calcolare una specifica percentuale della elettricità dei vani comuni usata per fare funzionare la caldaia. Creando un conto contabile “Elettricità % caldaia” lo puoi porre in ordine assieme a tutti gli altri costi relativi al riscaldamento.


In questo modo saprai che quella percentuale di elettricità sarà ripartita seguendo i principi di ripartizione del riscaldamento e non secondo i principi usati per altre ripartizioni.

Aggiungi nuovi conti

In Banana Contabilità Plus, se lo ritieni opportuno, puoi eliminare, inserire dei conti, cambiarne la descrizione.
Quando si aggiunge un conto si deve inserire il codice Somma In appropriato al raggruppamento dei conti (il codice Somma In può essere scelto/modificato come si vuole).

Inserisci i saldi iniziali

Nella colonna Apertura inserisci i saldi iniziali degli Attivi e dei Passivi. I saldi passivi si inseriscono con il segno meno davanti.
Se usi i centri di costo puoi inserire i saldi iniziali suddivisi per centri di costo direttamente nella tabella Registrazioni. In questo caso dovrai registrare indicando nella colonna Tipo la voce “01” (Registrazione apertura).

Inserisci i saldi dell'anno precedente

Se stai creando una nuova contabilità e vuoi che nei rendiconti da stampare appaiono gli importi dell'anno precedente, devi inserire i valori nella colonna apposita. Vai nella vista Precedente e nella colonna Precedente inserisci i valori.

Imposta i dati dei comproprietari

Nella tabella Conti alla fine del piano contabile, dove sono presenti i conti patrimoniali del partitario, inserisci l'elenco dei debitori, che sono chiamati “Comproprietari” per i condomini (PPP).


Per ogni debitore inserisci il conto, completa con la descrizione e il codice Somma In (uguale al Gruppo di totalizzazione).


Nella vista Indirizzo della tabella Conti inserisci gli indirizzi e i dati anagrafici dei debitori che possono successivamente apparire anche sulle fatture emesse. È possibile gestire allo stesso modo anche i creditori. In questo caso devi creare la struttura del partitario debitori anche per i creditori.

Vista del partitario dei comproprietari in un file di contabilità immobiliare su Banana per condomini

Inserisci le registrazioni

Nella tabella Registrazioni registra tutti i movimenti in ordine cronologico, secondo gli incassi dai debitori e i pagamenti delle fatture, nonché altri tipi di movimenti. Le registrazioni sono sempre ordinabili e visibili in ogni istante. Puoi evidenziare le righe, correggere se sbagli, copiare e incollare movimenti inseriti in precedenza.

Se vuoi velocizzare l'inserimento ti suggeriamo di utilizzare le diverse funzioni di Banana:

Flusso di lavoro per la gestione dei condomini

Banana Contabilità Plus permette di gestire agilmente un flusso di lavoro sfruttando diverse funzionalità presenti all'interno del programma.

Queste funzionalità comprendono:

Guarda il flusso di lavoro su Banana Contabilità per la gestione dei condomini. In questo modo, insieme al metodo di fatturazione descritto di seguito, è possibile ridurre lo sforzo di gestione delle contabilità con un impatto impareggiabile sui tempi di gestione.

Stampa le fatture QR ai comproprietari

Banana Contabilità Plus ti permette di usare la fatturazione integrata per stampare le fatture ai debitori con codice QR. Queste possono essere fatture per acconti spese, conguagli spese o fondi di rinnovamento per i comproprietari. Hai diversi vantaggi rispetto a un invio generico:

  • pagamento più facile da parte dei debitori.
  • importi versati corretti - nessuna possibilità di errore.
  • contabilità automatizzata per chi emette fatture con numero di riferimento SCOR.

Allo stesso modo possono essere stampate facilmente richieste di rimborso (sempre con codice QR) per spese anticipate dal condominio ma imputabili a singoli debitori.

Differenza tra QR-IBAN e IBAN classico

Il QR-IBAN che viene richiesto alle banche per emettere fatture con numero di riferimento è un conto di facciata associato al conto IBAN classico, ossia, serve solo per incassare le fatture emesse esattamente come veniva fatto attraverso le vecchie polizze di versamento PVR (senza codice QR). Il QR-IBAN rilascia quindi gli incassi sotto forma di un file XML chiamato camt.054.
Con il numero di conto IBAN classico, su richiesta, la banca fornisce il file XML chiamato camt.053 che puoi sempre usare per la registrazione contabile automatizzata degli incassi con numero di riferimento che inizia con RF. Il formato camt.053 necessario deve avere la versione camt.053.001.08 (ISO 20022 versione 08 dal 2019). Se necessario chiedi anche alla tua banca di continuare a ricevere l'estratto conto in formato PDF.

Particolarità del file camt.053 e dell’IBAN classico

La particolarità del file camt.053 è che comprende anche tutti gli altri incassi senza numero di riferimento e soprattutto anche tutti gli addebiti. Con questo estratto conto elettronico puoi automatizzare la registrazione contabile anche di tutti gli altri incassi senza numero di riferimento e soprattutto di tutti gli addebiti delle fatture pagate ai fornitori sfruttando la funzionalità delle regole di completamento.
Inoltre, puoi registrare automaticamente anche i centri di costo CC1, CC2 e CC3 delle fatture emesse con questo metodo.
Infine permette anche la generazione di fatture con numero di riferimento per i numeri di conto dei debitori che fanno uso delle lettere.

Fatturazione con IBAN classico e tipo di riferimento SCOR

Questa opzione che permette la contabilizzazione automatica si sceglie dalle impostazioni del layout fattura “CH10 Layout con codice di riferimento QR” impostando il Tipo di riferimento QR su SCOR.
Con l’importazione degli estratti conto camt.053 di un IBAN classico è quindi possibile ridurre notevolmente il tempo dedicato alla contabilità.
Segui le indicazioni per la configurazione della fattura con codice QR e tipo di riferimento SCOR.

Stampa il Bilancio e Conto economico

Per visualizzare e stampare in qualsiasi momento il Bilancio e il Conto economico clicca sul menu Report > Bilancio abbellito con gruppi. Puoi personalizzarli con le colonne che vuoi vedere oppure avere rendiconti anche per periodo.

Esempio di bilancio e conto economico per un condominio su Banana Contabilità

Registrazioni di esempio comuni

Guarda le registrazioni di esempio comuni per contabilizzare:

Scopri le basi su come tenere una contabilità immobiliare.

Addebito al comproprietario

Contabilità in partita doppia

Gli importi degli acconti spese ai comproprietari devono essere calcolati sulla base delle ripartizioni previste dal condominio che normalmente sono composte da coefficienti millesimali.


Inserisci la registrazione per l’addebito degli acconti spese ai comproprietari:

  1. Nella colonna del Conto Dare inserisci il conto contabile del comproprietario.
  2. Nella colonna del Conto Avere inserisci il conto contabile degli incassi da spese condominiali.

Vista di Banana Contabilità per addebito ai debitori dei condomini

Contabilità Entrate/Uscite

Inserisci la registrazione per l’addebito degli acconti spese ai comproprietari:

  1. Nella colonna Entrate inserisci l’importo dell’acconto spese.
  2. Nella colonna Conto inserisci il conto contabile del comproprietario.
  3. Nella colonna Categoria inserisci il conto contabile degli incassi da spese condominiali.

Esempio di registrazioni per l'addebito degli acconti spese ai comproprietari

Incasso dal comproprietario

Contabilità in partita doppia

Quando incassi un acconto spese di un comproprietario di un condominio questo genera solo un movimento nel Bilancio. Non viene generato nessun movimento in Conto Economico perché i ricavi sono già stati contabilizzati in Conto Economico attraverso la richiesta degli acconti spese.

  1. Nella colonna del Conto Dare inserisci il conto contabile banca, contanti o altro mezzo, con cui hai incassato l’importo.
  2. Nella colonna del Conto Avere inserisci il conto contabile del comproprietario.

Vista di Banana Contabilità per incasso dai debitori dei condomini

Contabilità Entrate/Uscite

Quando incassi un acconto spese questo genera solo un movimento nella tabella Conti. Non viene generato nessun movimento nella tabella Categorie perché le entrate sono già state contabilizzate nella tabella Categorie attraverso la richiesta degli acconti spese.

  1. Nella colonna Entrate inserisci l’importo incassato.
  2. Nella colonna Conto inserisci il conto contabile banca, contanti o altro mezzo, con cui hai incassato l’importo.
  3. Nella colonna Categoria inserisci il conto contabile del comproprietario.

Esempio di registrazioni per l'incasso degli acconti spese dei comproprietari

Registrazione delle spese immobiliari

Contabilità in partita doppia

Registra le spese immobiliari pagate dal condominio nei costi del Conto Economico.

  1. Nella colonna del Conto Dare inserisci il conto contabile della spesa posizionata in conto economico.
  2. Nella colonna del Conto Avere inserisci il conto contabile di liquidità, banca, cassa o altro mezzo, con cui è stata pagata la spesa dal condominio.

Vista di Banana Contabilità per registrazione delle spese nei condomini

Contabilità Entrate/Uscite

Registra le spese immobiliari pagate dal condominio nei costi della tabella Categorie.

  1. Nella colonna Uscite inserisci l’importo della spesa sostenuta.
  2. Nella colonna Conto inserisci il conto contabile di liquidità, banca, cassa o altro mezzo, con cui è stata pagata la spesa dal condominio.
  3. Nella colonna Categoria inserisci il conto contabile della spesa immobiliare sostenuta.

Esempio di registrazioni delle spese immobiliari

Addebito dei conguagli spese ai comproprietari

Contabilità in partita doppia

Quando ottieni i singoli importi di conguaglio spese di ogni comproprietario addebitali in contabilità nel seguente modo:

  1. Nella colonna del Conto Dare inserisci il conto contabile del comproprietario.
  2. Nella colonna del Conto Avere inserisci il conto contabile degli incassi da spese condominiali.

Se l’importo di conguaglio spese è a favore del comproprietario procedi al contrario:

  1. Nella colonna del Conto Dare inserisci il conto contabile degli incassi da spese condominiali.
  2. Nella colonna del Conto Avere inserisci il conto contabile del comproprietario.

Vista di Banana Contabilità per addebito dei conguagli spese ai comproprietari

Dopo l’addebito dei singoli importi di conguaglio spese ai comproprietari non deve esserci più un utile o una perdita.

Se non si azzera completamente l’utile o la perdita segui la sezione Gestisci gli arrotondamenti del risultato di esercizio e quella di Verifica della ripartizione delle spese ai comproprietari.

Contabilità Entrate/Uscite

Quando ottieni i singoli importi di conguaglio spese di ogni comproprietario addebitali in contabilità nel seguente modo:

  1. Nella colonna Entrate inserisci l’importo del conguaglio spese a debito del comproprietario.
  2. Nella colonna Conto inserisci il conto contabile del comproprietario.
  3. Nella colonna Categoria inserisci il conto contabile degli incassi da spese condominiali.

Se l’importo di conguaglio spese è a favore del comproprietario procedi nel seguente modo:

  1. Nella colonna Uscite inserisci l’importo del conguaglio a favore del comproprietario.
  2. Nella colonna Conto inserisci il conto contabile del comproprietario.
  3. Nella colonna Categoria inserisci il conto contabile degli incassi da spese condominiali.

Esempio di registrazioni per l'addebito del conguaglio spese ai comproprietari

Dopo l’addebito dei singoli importi di conguaglio spese ai comproprietari le tabelle non devono più avere utili o perdite.

Se non si azzera completamente l’utile o la perdita segui la sezione Gestisci gli arrotondamenti del risultato di esercizio e quella di Verifica della ripartizione delle spese ai comproprietari.

Incasso di un conguaglio spese

Contabilità in partita doppia

Quando incassi un conguaglio spese già emesso al comproprietario registra l’incasso nel seguente modo:

  1. Nella colonna del Conto Dare inserisci il conto contabile di liquidità, banca, cassa o altro mezzo, con cui hai incassato il conguaglio spese.
  2. Nella colonna del Conto Avere inserisci il conto contabile del comproprietario che ha versato il conguaglio spese.

Vista di Banana Contabilità per incasso di un conguaglio spese dal comproprietario

Contabilità Entrate/Uscite

Quando incassi un conguaglio spese già emesso al comproprietario registra l’incasso nel seguente modo:

  1. Nella colonna Entrate inserisci l’importo incassato.
  2. Nella colonna Conto inserisci il conto contabile di liquidità, banca, cassa o altro mezzo, con cui hai incassato il conguaglio spese.
  3. Nella colonna Categoria inserisci il conto contabile del comproprietario che ha versato il conguaglio spese.

Esempio di registrazioni per l'incasso del conguaglio spese dai comproprietari

Se l’importo di conguaglio spese è a favore del comproprietario procedi nel seguente modo:

  1. Nella colonna Uscite inserisci l’importo versato al comproprietario.
  2. Nella colonna Conto inserisci il conto contabile di liquidità, banca, cassa o altro mezzo, con cui hai versato il conguaglio spese.
  3. Nella colonna Categorie inserisci il conto contabile del comproprietario a cui hai versato il conguaglio spese.

Contabilità Entrate/Uscite per Amministrazione di un condominio (PPP)

Contabilità Entrate/Uscite per Amministrazione di un condominio (PPP)
Description

Questo modello presenta un piano dei conti ideato e adattato per il settore immobiliare svizzero.

È un’ottima soluzione per chi vuole tenere la contabilità immobiliare Entrate/Uscite.

Nel dettaglio, gli immobili possiedono delle spese immobiliari e dei ricavi provenienti dagli acconti spese richiesti ai comproprietari. Secondo il concetto contabile, per cui i comproprietari versano regolarmente degli acconti spese e un conguaglio di fine periodo, queste spese immobiliari alla fine del periodo contabile devono corrispondere esattamente alle entrate.

Di conseguenza, il condominio (PPP - Proprietà Per Piani) non genera nessun utile o nessuna perdita.

Questa conseguenza deriva dal fatto che anche se un comproprietario non versa tutti gli acconti spese, nelle entrate avremo sempre gli importi effettivamente richiesti ai comproprietari.

Eventuali scoperti contabili saranno invece visibili nella tabella Conti nei rispettivi conti dei singoli comproprietari.

Per la ripartizione delle spese si seguono le indicazioni relative a ogni immobile, secondo il sistema di ripartizione delle spese più idoneo attraverso l’uso di coefficienti di ripartizione.

In Svizzera il coefficiente principale di ripartizione per i condomini sono i millesimi. Tutto il fondo immobiliare corrisponde a 1000/1000.

Nei condomini (PPP) potrebbe essere previsto anche un fondo o accantonamento per eventuali ristrutturazioni future dell’immobile. Questo fondo viene gestito completamente nella tabella Conti e se si attinge al fondo per effettuare una ristrutturazione i costi vengono inseriti tra le uscite nella tabella Categorie.

Per bilanciare uscite e entrate affinché non ci siano utili o perdite, lo stesso importo relativo ai costi di ristrutturazione sostenuti viene spostato dal fondo posto nella tabella Conti e messo tra le entrate della tabella Categorie.

Se vuoi approfondire guarda la teoria sulla contabilità immobiliare per condomini (PPP).

Registrazioni di esempio specifiche di questo modello

Guarda le registrazioni di esempio specifiche per contabilizzare:

Guarda le registrazioni di esempio specifiche della contabilità immobiliare in partita semplice per immobili in comproprietà. Scopri come tenere la contabilità immobiliare con questo modello.

Se vuoi guarda anche le registrazioni comuni di esempio nel settore immobiliare.

Come calcolare i conguagli spese ai comproprietari

Alla fine dell’anno contabile il totale dei conguagli spese dei comproprietari corrisponde alla differenza tra tutte le uscite del periodo contabile e le entrate presenti nella tabella Categorie.

Il totale dei conguagli corrisponde esattamente all’utile o alla perdita generata dal condominio prima della chiusura; quando registri tutti i conguagli spese richiesti o versati ai comproprietari, questo utile o questa perdita si azzera. I conguagli spese possono essere infatti a favore o a debito del comproprietario.

Per la ripartizione dei singoli conguagli spese segui le norme relative all’immobile per cui stai tenendo la contabilità.

Normalmente tutte queste spese vengono ripartite ai comproprietari dell’immobile attraverso dei coefficienti di ripartizione particolari che tengono in considerazione la grandezza dell’appartamento e tutte le altre caratteristiche immobiliari. Questi coefficienti di ripartizione in Svizzera sono chiamati millesimi e il fondo immobiliare intero corrisponde a 1000/1000.

 

Addebito del fondo di rinnovamento

Il fondo di rinnovamento, dal punto di vista contabile, è un conto di accantonamento posto nella tabella Conti. 

Normalmente il fondo di rinnovamento viene gestito su un conto bancario apposito. Il conto bancario apposito deve quindi sempre corrispondere con il conto di accantonamento creato, compreso gli eventuali interessi maturati.

Per addebitare il fondo di rinnovamento ai comproprietari si usa un coefficiente di ripartizione che in Svizzera sono i millesimi. Una volta ripartito l’importo annuale che l’assemblea condominiale ha previsto di accantonare si prosegue quindi con la sua ripartizione ai comproprietari.

Quando abbiamo i singoli importi da addebitare ai comproprietari procedi a registrarli nel seguente modo:

  1. Nella colonna Entrate inserisci l’importo del fondo rinnovamento da addebitare al comproprietario.
  2. Nella colonna Conto inserisci il conto contabile dell’accantonamento.
  3. Nella colonna Categoria inserisci il conto contabile del comproprietario.

Esempio di registrazione per l'addebito del fondo di rinnovamento del condominio

Incasso del fondo di rinnovamento

Quando incassi una quota del fondo di rinnovamento da parte dei comproprietari registra l’incasso nel seguente modo:

  1. Nella colonna Entrate inserisci l’importo incassato.
  2. Nella colonna Conto inserisci il conto contabile di liquidità, banca, cassa o altro mezzo, su cui hai incassato la quota.
  3. Nella colonna Categoria inserisci il conto contabile del comproprietario che lo ha versato.

Esempio di registrazione per l'incasso del fondo di rinnovamento del condominio

Gestisci gli arrotondamenti del risultato di esercizio

Può succedere che quando si addebitano i conguagli spese ai comproprietari restino dei centesimi di utile o di perdita.

Questo succede perché si tratta di un importo talmente piccolo che non può essere ripartito su tutti i comproprietari.

In questo caso sposta l’importo restante presente nell’utile/perdita di esercizio in un conto dei costi per arrotondare la differenza e azzerare l’utile/la perdita d’esercizio.

 

Verifica della ripartizione delle spese ai comproprietari

Questo metodo di ripartizione delle spese attraverso l’azzeramento dell’utile o della perdita è molto comodo anche per verificare la corretta ripartizione delle spese ai comproprietari.

Se nell'utile o perdita di esercizio resta un importo irrisorio guarda la sezione Gestisci gli arrotondamenti del risultato di esercizio.

Nel caso resti un saldo positivo o negativo troppo grande è possibile che non siano state ripartite correttamente tutte le spese. In questo caso è consigliabile fare una verifica dei calcoli di ripartizione che hai usato per generare i conguagli spese.

Se invece il conto  utile o perdita di esercizio si azzera dopo l’addebito dei conguagli spese, sei sicuro di avere ripartito correttamente le spese senza tralasciare nessun importo.

patrick
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