Verteilung und Abrechnung der vom Miteigentümer zu tragenden Nebenkosten

Bei der Verteilung der Immobilienkosten und der von den Miteigentümern zu zahlenden Nebenkosten wird folgendes berücksichtigt:

• Die Summe aller Immobilienkosten, also der Gesamtbetrag der Ausgaben, die unter den STWEG-Miteigentümern aufzuteilen sind.
• Die Summe aller erforderlichen Erlöse (Einnahmen), die einen Teil der Immobilienkosten decken.
• Die Differenz zwischen der Summe aller Immobilienausgaben und der Summe aller angeforderten Einnahmen.
  • Die Differenz der Salden zwischen allen Immobilienkosten und allen angeforderten Einnahmen entspricht dem Gesamtbetrag aller Nebenkostenabrechnungen.
  • Diese Differenz ist der Gesamtbetrag, der gemäss den Miteigentumsanteilen (Anzahl der Quadratmeter) an jeden Miteigentümer verteilt werden muss.
  • Wenn die Einnahmen die Immobilienkosten übersteigen, hat man im Allgemeinen einen Überschuss, der an die Miteigentümer ausgeschüttet werden kann.
  • Wenn die Einnahmen geringer sind als die Immobilienkosten, hat man in der Regel einen Fehlbetrag (auch Defizit genannt), der von den Miteigentümern zur Abdeckung eingefordert werden kann.
  • Jede Kostenabrechnung kann entweder zugunsten des Miteigentümers oder zugunsten des Wohnungseigentums erfolgen; dies auch wenn einen zu verteilenden Überschuss besteht oder ein Fehlbetrag zu beantragen ist.
  • Bei Verrechnung der Nebenkostenabrechnungen auf die einzelnen Miteigentümer entspricht die Summe aller Immobilienkosten genau der Summe der Einnahmen (kein Gewinn und kein Verlust).

Verteilung der Nebenkosten auf die STWEG-Miteigentumsanteilen

Die von den STWEG-Miteigentümern zu tragenden Nebenkosten müssen für die einzelnen Miteigentumsanteilen und eventuell auch für den Zeitraum, in dem ein Miteigentümer Eigentümer ist, aufgeteilt werden.

Das Programm ermöglicht die Berücksichtigung der Grundstückskosten, befasst sich aber nicht mit der Verteilung, da das Thema der Verteilung für jede Immobilie spezifisch ist und sehr komplexe Besonderheiten aufweisen kann.

Für die Verteilung ist es ratsam, für jede Immobilie und für jedes Jahr (oder für jeden Zeitraum der Verteilung) eine spezifische Excel-Tabelle zu erstellen, in der die Gesamtsummen der Konten aufgeführt und die Beträge dann mit Hilfe von Verteilungskoeffizienten umgelegt werden (siehe Beispiel unten und beigefügte Excel-Vorlage).

Nebenkostenabrechnung für STWEG-Miteigentümer

Der Saldo der Ausgaben jedes STWEG-Miteigentümers muss in der Buchhaltung erfasst werden.

• Wenn der Saldo der Nebenkosten zu Gunsten des Wohnungseigentums ausfällt, wird er gutgeschrieben (Konto 'Miteigentum' in 'Soll').
  • Als Gegenkonto ist das Konto Einnahmen aus Wohnungseigentumskosten zu verwenden.
• Wenn der Restbetrag zu Gunsten des STWEG-Miteigentümers ausfällt, entspricht es einer Gutschrift (Konto 'Miteigentümer' in 'Haben').
  • Als Gegenkonto ist das Konto Einnahmen aus Wohnungseigentumskosten zu verwenden.
• Nachdem alle Nebenkosten an die STWEG-Miteigentümer verteilt worden sind, sollte der Gewinn oder Verlust auf Null sein.
  • Wenn der Gewinn oder Verlust auf Null sinkt oder nur noch wenige Rappen übrig bleiben, wurde die Verteilung korrekt durchgeführt.
  • Wenn der Gewinn oder Verlust nicht auf Null geht oder mehr als ein paar Rappen übrig bleiben, ist die Verteilung nicht korrekt erfolgt und es ist daher erforderlich, die Formeln zur Verteilung der Ausgaben auf die STWEG-Miteigentümer noch einmal zu überprüfen.

Verteilung der für den Steuerabzug angefallenen Aufwendungen

Für die Verteilung der anfallenden Ausgaben für einen möglichen Steuerabzug empfiehlt es sich, für jede Immobilie und für jedes Jahr (oder für jeden Zeitraum der Verteilung) eine spezifische Excel-Tabelle zu erstellen, in der die Gesamtsummen der abzugsfähigen Konten aufgeführt und dann die Beträge durch Verteilungskoeffizienten geteilt werden (siehe Beispiel unten und beigefügte Excel-Vorlage).