Contabilità Entrate/Uscite per Amministrazione di un condominio (PPP)

Questo modello presenta un piano dei conti ideato e adattato per il settore immobiliare svizzero.

È un’ottima soluzione per chi vuole tenere la contabilità immobiliare Entrate/Uscite.

Nel dettaglio, gli immobili possiedono delle spese immobiliari e dei ricavi provenienti dagli acconti spese richiesti ai comproprietari. Secondo il concetto contabile, per cui i comproprietari versano regolarmente degli acconti spese e un conguaglio di fine periodo, queste spese immobiliari alla fine del periodo contabile devono corrispondere esattamente alle entrate.

Di conseguenza, il condominio (PPP - Proprietà Per Piani) non genera nessun utile o nessuna perdita.

Questa conseguenza deriva dal fatto che anche se un comproprietario non versa tutti gli acconti spese, nelle entrate avremo sempre gli importi effettivamente richiesti ai comproprietari.

Eventuali scoperti contabili saranno invece visibili nella tabella Conti nei rispettivi conti dei singoli comproprietari.

Per la ripartizione delle spese si seguono le indicazioni relative a ogni immobile, secondo il sistema di ripartizione delle spese più idoneo attraverso l’uso di coefficienti di ripartizione.

In Svizzera il coefficiente principale di ripartizione per i condomini sono i millesimi. Tutto il fondo immobiliare corrisponde a 1000/1000.

Nei condomini (PPP) potrebbe essere previsto anche un fondo o accantonamento per eventuali ristrutturazioni future dell’immobile. Questo fondo viene gestito completamente nella tabella Conti e se si attinge al fondo per effettuare una ristrutturazione i costi vengono inseriti tra le uscite nella tabella Categorie.

Per bilanciare uscite e entrate affinché non ci siano utili o perdite, lo stesso importo relativo ai costi di ristrutturazione sostenuti viene spostato dal fondo posto nella tabella Conti e messo tra le entrate della tabella Categorie.

Se vuoi approfondire guarda la teoria sulla contabilità immobiliare per condomini (PPP).

Registrazioni di esempio specifiche di questo modello

Guarda le registrazioni di esempio specifiche per contabilizzare:

• Il calcolo dei conguagli spese emessi ai comproprietari
• L’addebito del fondo di rinnovamento
• L’incasso del fondo di rinnovamento
• La gestione degli arrotondamenti del risultato di esercizio
• La verifica della ripartizione delle spese ai comproprietari

Guarda le registrazioni di esempio specifiche della contabilità immobiliare in partita semplice per immobili in comproprietà. Scopri come tenere la contabilità immobiliare con questo modello.

Se vuoi guarda anche le registrazioni comuni di esempio nel settore immobiliare.

Come calcolare i conguagli spese ai comproprietari

Alla fine dell’anno contabile il totale dei conguagli spese dei comproprietari corrisponde alla differenza tra tutte le uscite del periodo contabile e le entrate presenti nella tabella Categorie.

Il totale dei conguagli corrisponde esattamente all’utile o alla perdita generata dal condominio prima della chiusura; quando registri tutti i conguagli spese richiesti o versati ai comproprietari, questo utile o questa perdita si azzera. I conguagli spese possono essere infatti a favore o a debito del comproprietario.

Per la ripartizione dei singoli conguagli spese segui le norme relative all’immobile per cui stai tenendo la contabilità.

Normalmente tutte queste spese vengono ripartite ai comproprietari dell’immobile attraverso dei coefficienti di ripartizione particolari che tengono in considerazione la grandezza dell’appartamento e tutte le altre caratteristiche immobiliari. Questi coefficienti di ripartizione in Svizzera sono chiamati millesimi e il fondo immobiliare intero corrisponde a 1000/1000.

Addebito del fondo di rinnovamento

Il fondo di rinnovamento, dal punto di vista contabile, è un conto di accantonamento posto nella tabella Conti. 

Normalmente il fondo di rinnovamento viene gestito su un conto bancario apposito. Il conto bancario apposito deve quindi sempre corrispondere con il conto di accantonamento creato, compreso gli eventuali interessi maturati.

Per addebitare il fondo di rinnovamento ai comproprietari si usa un coefficiente di ripartizione che in Svizzera sono i millesimi. Una volta ripartito l’importo annuale che l’assemblea condominiale ha previsto di accantonare si prosegue quindi con la sua ripartizione ai comproprietari.

Quando abbiamo i singoli importi da addebitare ai comproprietari procedi a registrarli nel seguente modo:

1. Nella colonna Entrate inserisci l’importo del fondo rinnovamento da addebitare al comproprietario.
2. Nella colonna Conto inserisci il conto contabile dell’accantonamento.
3. Nella colonna Categoria inserisci il conto contabile del comproprietario.

Incasso del fondo di rinnovamento

Quando incassi una quota del fondo di rinnovamento da parte dei comproprietari registra l’incasso nel seguente modo:

1. Nella colonna Entrate inserisci l’importo incassato.
2. Nella colonna Conto inserisci il conto contabile di liquidità, banca, cassa o altro mezzo, su cui hai incassato la quota.
3. Nella colonna Categoria inserisci il conto contabile del comproprietario che lo ha versato.

Gestisci gli arrotondamenti del risultato di esercizio

Può succedere che quando si addebitano i conguagli spese ai comproprietari restino dei centesimi di utile o di perdita.

Questo succede perché si tratta di un importo talmente piccolo che non può essere ripartito su tutti i comproprietari.

In questo caso sposta l’importo restante presente nell’utile/perdita di esercizio in un conto dei costi per arrotondare la differenza e azzerare l’utile/la perdita d’esercizio.

Verifica della ripartizione delle spese ai comproprietari

Questo metodo di ripartizione delle spese attraverso l’azzeramento dell’utile o della perdita è molto comodo anche per verificare la corretta ripartizione delle spese ai comproprietari.

Se nell'utile o perdita di esercizio resta un importo irrisorio guarda la sezione Gestisci gli arrotondamenti del risultato di esercizio.

Nel caso resti un saldo positivo o negativo troppo grande è possibile che non siano state ripartite correttamente tutte le spese. In questo caso è consigliabile fare una verifica dei calcoli di ripartizione che hai usato per generare i conguagli spese.

Se invece il conto  utile o perdita di esercizio si azzera dopo l’addebito dei conguagli spese, sei sicuro di avere ripartito correttamente le spese senza tralasciare nessun importo.