Contabilità in partita doppia per Amministrazione di un condominio (PPP)

Questo modello presenta un piano dei conti ideato e adattato per il settore immobiliare svizzero. È un’ottima soluzione per chi vuole tenere la contabilità immobiliare in partita doppia.

Nel dettaglio, gli immobili possiedono delle spese e dei ricavi provenienti dagli acconti spese richiesti ai comproprietari. Secondo il concetto contabile secondo cui i comproprietari versano regolarmente degli acconti spese e un conguaglio di fine periodo, questi costi immobiliari alla fine del periodo contabile devono corrispondere esattamente ai ricavi.

Di conseguenza, il condominio (PPP - Proprietà Per Piani) non genera nessun utile o nessuna perdita.

Ciò deriva dal fatto che, anche se un comproprietario non versa tutti gli acconti, nei ricavi sono sempre presenti gli importi effettivamente richiesti ai comproprietari. Eventuali scoperti contabili saranno invece visibili nei rispettivi conti contabili dei singoli comproprietari.

Per la ripartizione delle spese si seguono le indicazioni relative a ogni immobile, secondo il sistema di ripartizione delle spese più idoneo attraverso l’uso di coefficienti di ripartizione.
In Svizzera il coefficiente principale di ripartizione per i condomini sono i millesimi. Tutto il fondo immobiliare corrisponde a 1000/1000.

Nei condomini (PPP) potrebbe essere previsto anche un fondo o accantonamento per eventuali ristrutturazioni future dell’immobile. Questo fondo è gestito completamente nel bilancio e se si attinge al fondo per effettuare una ristrutturazione i costi vengono inseriti in conto economico e il corrispondente importo del fondo in bilancio viene trasferito nei ricavi.

In questo modo vale sempre il principio per cui un condominio non ha nessun utile e nessuna perdita.

Se vuoi approfondire guarda la teoria sulla contabilità immobiliare per condomini (PPP).

Registrazioni di esempio specifiche di questo modello

 Guarda le registrazioni di esempio specifiche per contabilizzare:

• Il calcolo dei conguagli spese emessi ai comproprietari
• L’addebito del fondo di rinnovamento
• L’incasso del fondo di rinnovamento
• La gestione degli arrotondamenti del risultato di esercizio
• La verifica della ripartizione delle spese ai comproprietari

Guarda le registrazioni specifiche di esempio della contabilità immobiliare in partita doppia per condomini (PPP - Proprietà Per Piani). Scopri come tenere la contabilità immobiliare con questo modello.

Se vuoi guarda anche le registrazioni comuni di esempio nel settore immobiliare.

Come calcolare i conguagli spese ai comproprietari

Alla fine dell’anno contabile il totale dei conguagli spese richiesti o versati ai comproprietari corrisponde alla differenza tra i costi del periodo contabile e i ricavi del conto economico.

Questo importo corrisponde esattamente anche all’utile o alla perdita generata dal condominio prima della chiusura. Quando registri tutti i conguagli spese richiesti ai comproprietari questo utile o questa perdita si azzera.

I conguagli spese possono essere a favore o a debito del comproprietario.

Per la ripartizione dei singoli conguagli spese segui le norme relative all’immobile per cui stai tenendo la contabilità.

Normalmente tutte queste spese vengono ripartite ai comproprietari dell’immobile attraverso dei coefficienti di ripartizione particolari che tengono in considerazione la grandezza dell’appartamento e tutte le altre caratteristiche immobiliari. Questi coefficienti di ripartizione in Svizzera sono chiamati millesimi e il fondo immobiliare intero corrisponde a 1000/1000.

Addebito del fondo di rinnovamento

Il fondo di rinnovamento, dal punto di vista contabile, è un conto di accantonamento posto in Bilancio. Normalmente il fondo di rinnovamento viene gestito su un conto bancario apposito.

Il saldo del conto bancario deve quindi sempre corrispondere a quello del conto di accantonamento, compresi gli eventuali interessi maturati.

Per richiedere dei versamenti sul fondo di rinnovamento ai comproprietari si usa un coefficiente di ripartizione (in Svizzera di regola si usano i millesimi). Una volta definito l’importo annuale che l’assemblea condominiale ha previsto di accantonare si prosegue quindi con la sua ripartizione tra i comproprietari.

Quando hai singoli importi da addebitare ai comproprietari procedi a registrarli nel seguente modo:

1. Nella colonna del Conto Dare inserisci il conto contabile del comproprietario.
2. Nella colonna del Conto Avere inserisci il conto contabile del fondo di rinnovamento posto in Bilancio.
3. Nella colonna Importo inserisci l'importo da richiedere al comproprietario in base alla ripartizione.

Incasso del fondo di rinnovamento

Quando incassi una quota del fondo di rinnovamento da parte di un comproprietario registra l’incasso nel seguente modo:

1. Nella colonna del Conto Dare inserisci il conto contabile di liquidità, banca, cassa o altro mezzo, su cui hai incassato la quota.
2. Nella colonna del Conto Avere inserisci il conto contabile del comproprietario che lo ha versato.

Gestisci gli arrotondamenti del risultato di esercizio

Può succedere che quando si addebitano i conguagli spese ai comproprietari restino dei centesimi di utile o di perdita. Questo succede perché si tratta di un importo talmente piccolo da non poter essere ripartito su tutti i comproprietari.

In questo caso sposta l’importo restante presente nell’utile/perdita di esercizio in un conto dei costi del conto economico per arrotondare la differenza e azzerare l’utile/la perdita d’esercizio.

Verifica della ripartizione delle spese ai comproprietari

Questo metodo di ripartizione delle spese attraverso l’azzeramento dell’utile o della perdita è molto comodo anche per verificare la corretta ripartizione delle spese ai comproprietari. Se infatti l'utile o la perdita si azzera dopo l’addebito dei conguagli spese sei sicuro di avere ripartito correttamente le spese senza tralasciare nessun importo.

Se nell'utile o perdita di esercizio resta un importo irrisorio guarda la sezione Gestisci gli arrotondamenti del risultato di esercizio.

Nel caso resti un saldo positivo o negativo troppo grande è possibile che non siano state ripartite correttamente tutte le spese. In questo caso è consigliabile fare una verifica dei calcoli di ripartizione che hai usato per generare i conguagli spese.