In questo articolo
Il calcolo e la suddivisione delle spese immobiliari per i proprietari di un condominio tiene conto di:
- La somma di tutte le spese sostenute che corrisponde esattamente all'importo totale da suddividere adeguatamente su tutti i proprietari.
- La somma di tutti gli incassi (versamenti degli anticipi dei proprietari, incassi dalla lavanderia e eventuali altri incassi) che coprono parte di tutte le spese immobiliari.
- La differenza tra la somma di tutte le spese e la somma di tutti gli incassi è l'importo di saldo che viene richiesto a fine anno ai proprietari:
- Questa differenza viene definita conguaglio.
- Se gli incassi sono maggiori delle spese abbiamo un'eccedenza da rimborsare ai proprietari.
- Se gli incassi sono minori delle spese abbiamo una differenza da richiedere ai proprietari.
- Ogni conguaglio individuale di un proprietario può essere da rimborsare o da richiedere, anche se in totale abbiamo un'eccedenza o una differenza.
- Quando si registrano i conguagli nei rispettivi conti dei proprietari la somma di tutte le spese corrisponde esattamente alla somma di tutti gli incassi (nessun utile e nessuna perdita).
Suddivisione individuale delle spese immobiliari
La suddivisione individuale delle spese immobiliari è riferita a ogni singolo appartamento e eventualmente anche al periodo di tempo in cui un proprietario è stato effettivamente proprietario.
Il programma permette di tenere nota delle spese immobiliari, ma non si occupa della suddivisione, perché il tema della suddivisione è diverso per ogni condominio e può avere anche delle suddivisioni molto complesse.
Per la suddivisione si consiglia quindi di creare una tabella Excel per ogni condominio e per ogni anno (o periodo di suddivisione) dove sono riportati i totali delle diverse spese e poi gli importi sono calcolati e suddivisi tramite delle chiavi o coefficienti di suddivisione.
Vedi l'esempio di seguito e scarica il modello Excel.
Conteggio ai proprietari
Il conteggio calcolato deve essere registrato in contabilità:
- Se il conteggio deve essere versato dal proprietario al condominio si registra nel conto proprietario in Dare.
- La contropartita è il conto degli Incassi per spese condominiali.
- Se il conteggio deve essere versato dal condominio al proprietario si registra nel conto proprietario in Avere.
- La contropartita è il conto degli Incassi per spese condominiali.
- Dopo avere registrato tutti i conteggi ai rispettivi proprietari l'utile o la eventuale perdita dovrebbe azzerarsi o dovrebbe restare un importo di pochi centesimi che non possono essere ulteriormente suddivisi su tutti i proprietari.
- Se l'utile o la perdita si azzera o restano solo pochi centesimi la suddivisione delle spese è avvenuta correttamente.
- Se l'utile o la perdita non si azzera o restano importi superiori a pochi centesimi la suddivisione non è avvenuta correttamente. Quindi è necessario ricontrollare i calcoli fatti per suddividere le spese ai proprietari.
Suddivisione delle spese sostenute per la deduzione dalle tasse
Per una eventuale deduzione dalle tasse delle spese sostenute da ogni proprietario si consiglia di creare una tabella Excel specifica per ogni immobile e per ogni anno (o periodo di suddivisione) dove sono riportati i totali delle spese deducibili e i relativi importi. Questi importi sono poi suddivisi per ogni singolo appartamento tramite un calcolo e l'uso di chiavi o coefficienti di suddivisione.
Vedi l'esempio di seguito e scarica il modello Excel.
Spese sostenute pro-rata
Quando due proprietari si sono scambiati la proprietà dell'appartamento durante l'anno, potrebbe essere necessario suddividere le spese pro-rata:
- Potrebbero esistere tuttavia anche altri metodi di suddivisione come quello per mesi o per periodo caldo e freddo dell'anno e così via.
- I metodi per la suddivisione delle spese pro-rata variano secondo le normative locali vigenti o secondo i contratti di vendita dell'appartamento.
